房产百科｜买二手房签购房合同注意这些，多数风险就能避免了

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房产百科｜买二手房签购房合同注意这些，多数风险就能避免了

买卖二手房时，如何规避风险

二手房购房合同的注意事项是什么

买方签订二手房合同时应该注意的问题有哪些

一、房产百科｜买二手房签购房合同注意这些，多数风险就能避免了

买房是人生大事，购房者从看房到入住，期间要经过很多流程，每一个环节都很重要，尤其是签订购房合同，如果马虎大意，很可能让我们的权益受损。

本期内容就明确一下二手房签订购房合同前需要明确内容以及注意事项。

买卖双方谈好价格不容易，更要把控好签合同，避免损失时间和金钱，或者影响家庭需求让好事变成矛盾。各个环节的问题看似简单却必须确认真实，签合同慢一些细一些，清晰的流程才能保障双方权益，以达成各自的目的。

一、签合同前须明确的事项

1、购房资质

在广州，户籍个人或家庭可在限购区购2套，外地户籍家庭或个人连续缴纳5年社保或个税可在限购城区购买1套。

以下为获取购房资格容易出现的问题：

户籍购房：

办理户口迁移，只要还在流程中，如有XX人或XX公司承诺X月X日可办理完成，千万不可相信这种承诺。

买卖双方任何一方在意时间的，遇到这种情况请慎重签约，可约定延长时间，在合同中补充写明最长等待时间，到期办理成功继续履约，办理不成功双方约定补偿方式或解约方式，以防止纠纷。

2、评估价

二手房买卖，可贷款金额是以评估价计算，因小区区位、房龄、楼层、户型结构等不同，如同地段同小区同面积评估价也有会有高有低。

成交价：买卖双方商定后的实际买卖价格，通俗来说，就是购房者实际向卖家支付的总金额。

评估价：评估机构会根据房子位置、房龄等实际情况得出一个房价评估值。

在二手房交易中，购房者向银行提出贷款申请后，银行根据评估机构出具的评估报告才会和借款人进一步磋商借款事宜。一般来说，银行会根据两者较低值计算放款金额。

以首套房举例，房屋挂牌销售成交价200万，评估总价180万，首套最高可贷70%计算出贷款金额为126万，首付款是(200万减贷款126万)74万。如果用挂牌成交价200万计算首付3成为60万，总价越高首付差异可能越大。

3、银行流水

原则上已婚可贷款金额大于单身。买方需要提供征信报告，已婚需要提供双方征信。假如月供为4000元/月，月收入需不低于8000元，夫妻可以双方收入计算。

4、首付款

首付款没有准备好或还在筹集的。想要卖一买一的，房子还没卖掉或者在办理流程中的，建议如实和卖方沟通，并适当延长约定时间，如首付不能如期筹齐约定解约补偿条件，以防意外发生时各执一词。

二、签合同前须注意的事项

1、证件资料

买卖双方相应证件资料原件是否齐全，如有未成年子女相应资料是否齐全。

2、产调明细

卖方需提供房屋产权明细，可使用【广州不动产登记】微信号查询；

3、各流程节点

每一份合同面临的问题不尽相同，在双方约定办理时间，要先把问题沟通解决好，(如上面签约前需要明确的事情)。

没有意外的情况下时间都会够用，需要注意的是约定好违约责任，避免没有约束力其中一方反复拖延。

4、定金

定金需当天付给房东并写好收据。约定好定金是否进入资金托管账户和时间。约定好违约时定金的处理办法。

5、交房保证金

常见的问题如物业费很多年没交，水电气欠费金额较大，约定交房时间和费用承担方，预留一定金额交房后多退少补。

6、交房清单

约定最迟交房时间。房屋内家电家具等设施清单。

相信无论是买卖任何一方，都是以十足的诚意和诚心对待房屋买卖这件事，出发点是好的，却不是解决事情的衡量标准。

买方、卖方、居间方三方毕竟是三个群体，在要签合同时，务必遵循开诚布公把所有问题一条条理清楚，谈好了问题和解决办法配合上买方的诚心买、卖方的诚意卖、居间方的专业为接下来的流程扫清障碍，达成各自的目的。

所以，在签订合同时，双方需清楚和明白各个节点应承担的违约责任、条件，及交易不成合同解除条件。那么，后续流程上就能减少风险和摩擦，顺利完成房屋买卖和交接工作。

以上就是关于买卖二手房签订合同时需要明确的事项和注意细节，如果对合同的细节不是很清楚或者不能理解合同的条款一定要及时进行沟通落实，避免后续可能出现的风险。

一、买卖二手房时，如何规避风险

二手房交易风险既然客观存在，那么我们必须采取一定措施来规避这些风险。以下就是小编今天要和大家分享的规避二手房交易风险的攻略。

1、购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。

2、买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。

3、买房人应在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

4、二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好。

5、为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。

6、法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易，建议城镇居民不要购买这类房屋，此种房屋交易不受法律保护。

除此之外，作为购房人要从自身加强对于二手房知识的了解和学习。在这个过程中有几个方面必须注意；

（1）要检查房屋手续是否齐全

（2）注意房屋产权是否明晰

（3）核实交易房屋是否在租

（4）检查土地情况和土地的使用年限

（5）市政规划是否影响

（6）福利房屋是否合法

（7）单位房屋是否侵权

（8）物管费用是否拖欠

（9）中介公司是否违规

（10）合同约定是否明确

一般来说，作为一个购房者如果能做到上面所述，二手房交易的风险就会大大的减少。毕竟房产的交易不是一笔小数目，所以必须小心谨慎。

（以上回答发布于2015-09-09，当前相关购房政策请以实际为准）

二、二手房购房合同的注意事项是什么

法律分析：二手房购房合同的注意事项如下：1、在签订合同的环节，购房者需要确认的信息包括两个部分：一是房屋本身的基本情况，二是卖方的信息；2、购房者不能忘记将房款的支付方式和时间都写进合同中；3、写明买卖双方应支付的税费；4、明确争议解决的方法以及违约责任的承担；5、注意签字以及联系方式

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

第五百九十五条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第五百九十六条 买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

三、买方签订二手房合同时应该注意的问题有哪些

法律分析：买二手房签合同注意事项：

1、首先在决定交纳首付签订合同之前，要确定项目的证件齐全，您可以在其销售部要求查看这些证件，只有证件齐全才会减少购房风险。

2、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等要一一予以说明。

3、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。房屋的户型、面积一定要表示清楚，建筑面积、使用面积及公摊面积等要明确说明。

4、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细，各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、责任要明确，合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。

5、违约责任的约定一定要双方对等。签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。

6、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体地加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业单位以及物业收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。

另外，买房签合同注意，对于对方提出的自己认为不合理的条款，需要提出自己的修改意见，进行协商，合同是当事人协商一致的产物，如果双方无法形成合意的话，合同就无法成立。而且就您关心的问题，也要在合同中体现。在合意的过程当中，任何一方都无权强制对方，任何一方都有不签订合同的权利。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产转让管理规定》 第六条 以下这些二手房是不能买卖的：

一、未依法取得房屋所有权证的房屋。

二、违章建筑的房屋。

三、所有权为共有，未取得其他所有人同意而转让的房屋。

四、鉴定为危楼的房屋。

五、在农村集体土地上兴建的房屋。

六、已经被列入拆迁公告范围的房屋。

七、依法被司法和行政机关查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋。