业委会如何成立并良序运转

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业委会如何成立并良序运转

业委会成立的条件程序

怎样成立业主委员会 业主委员会成立流程

业委会成立的条件程序

一、业委会如何成立并良序运转

来源：人民日报

制图：张芳曼

•业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

•地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

•业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

——摘自《中华人民共和国民法典》

近日，一位河南读者来信讲述他们推动成立业委会的艰难历程，“折腾了大半年，最后我们彻底放弃了”。北京读者宋女士在来信中说，他们克服重重困难成立了业委会，但不到一年绝大多数的委员相继辞职，业委会无法继续履职。

业委会是基层社会治理的重要载体，与居民切身利益息息相关。今年1月1日正式实施的民法典明确了业主作为物业主体的相关权益。但业委会成立难、履职难仍然是困扰很多社区的老问题。

维护社区业主合法权益仍然是业主要求成立业委会的主要动力

在我国法律法规中，业委会是业主依法管理社区、保障自身合法权益的重要组织机构。民法典明确规定，业主可以设立业主大会，选举业委会；地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业委会给予指导和协助；业主大会或者业委会的决定，对业主具有法律约束力。

目前，维护业主合法权益仍然是业主要求成立业委会的主要动力。在人民网“领导留言板”上，反映小区管理混乱、存在安全隐患的留言数不胜数：

黑龙江哈尔滨市一位业主留言，小区院内车道两侧全停了车，没有消防通道，一旦出现火情消防车根本进不去，物业也不管；

重庆市渝中区一位业主留言，小区物业管理极差，车库淹水、电梯故障、楼栋门损坏等安全隐患突出；

福建福州市一居民反映，小区物业10多年不公开公共收支，业主多次要求均得不到回复，且有业主多次被困电梯无人值班处置，楼道没人打扫，垃圾无人处理，服务还不如老旧小区……

“如果没有成立业委会，业主很难针对小区公共事务发表自己的观点。”北京市物权法学研究会副会长、盛廷律师事务所主任律师毕文强说，依据相关法律规定，业主有权要求设立业主大会，选举产生业委会，“社区公共事务主要是招聘、解聘物业公司，监督物业公司服务。如果业委会缺位，就会产生大量矛盾：物业公司有管理服务小区的义务，但基本上不受业主的有效监督；业主享有法律规定的权利，却很难保障自己的合法权利不受侵害”。

西安市新城区韩森寨街道咸东社区党委书记、居委会主任苏颖认为，业委会还是物业与群众之间沟通的桥梁，“业主与业主之间、业主与物业之间都有可能发生各种矛盾纠纷。这时，业委会就可以起到沟通桥梁作用，努力做到事了人和，避免矛盾进一步激化”。

业委会成立需要良好外部环境和业主的信任与支持

记者调查发现，尽管业主大多高度期待成立业委会，但成立过程却经常遭遇各种阻力。

尚先生住在一个中部省份的省会城市。他说：“小区经常停电，尤其是用电高峰时三天两头整夜断电。物业公司还擅自改变公共区域用途，把门卫室变成了房屋租售中心。”小区业主为了维权打算成立业委会，十几位热心业主分组请全体业主签名，但物业公司知道后，使用各种手段骚扰热心业主。

西安市新城区长乐中路街道新东社区党委书记牛静静表示，小区成立业委会最突出的作用就是规范物业公司的经营行为，于是有些物业公司在业委会成立过程中不配合甚至从中作梗。西安市一个小区在街道办指导小区成立业委会的情况下，物业公司不依法参加筹备组、拒不参加业主选举大会，甚至在业委会已合法备案，集体罢免原物业、引入新的物业公司后，还不愿依法依规进行交接，对居民生活造成很大影响。

“当我们拿到2/3业主签字，达到法定门槛送社区审核时，社区先是称有业主投诉，签字不是本人意愿，后来又说材料丢了。就这样折腾了半年多，业主大会迟迟无法召开，最后，我们不得不放弃。”尚先生说。广东惠州、辽宁大连等地也有业主投诉当地社区为他们成立业委会处处设障。

随着法律法规的不断完善，成立业委会得到了法律的支持和保护。苏颖介绍，韩森寨街道区域内一个小区6年多两度筹备成立业委会均失败，后来在街道办事处的指导和监督下，历时4个多月终于选出业委会。

业委会受到外部压力导致成立难，而成立后履职难则多半来自业主内部问题。一方面，多数居民“不愿管事、不想管事”的心理较重，难以形成治理合力；另一方面，有的业委会委员并不能代表广大业主的利益。

“业主群体的共识很重要。”毕文强认为，业委会顺利运作需要全体业主的信任与支持。宋女士是北京市一个社区的业主。她表示：“经过一番艰苦的努力，小区终于成立了业委会，成功解聘旧物业、选聘新物业，小区面貌明显改变。”

发挥党建引领作用，吸收专业人才，促进业委会良序运转

牛静静认为，业委会委员是否秉持公心，是否具备组织带领业主自治的品德、能力、公信力和责任心，是业委会成立并良序运转的重要条件。

郑州大学公共管理学院特聘教授孙发锋建议：“应尽量将热心公益、责任心强、经验丰富的专业人才吸纳进业委会，为业委会提升能力水平提供人才支撑。”他提出，在业委会成立及运营过程中，“可以发挥党建引领作用，充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，妥善化解利益纠纷，为业委会营造良好的外部环境”。

王瑛在上海市闵行区一个小区担任业委会主任已经5年多了。最初，街道办事处找到她，希望她作为一名党员担起领导业委会的重任。王瑛因此加入了业委会。最初也遇到不少困难，她认为要彻底改变物业服务，必须提高物业费、签约优质物业公司。小区内质疑、猜测的很多。王瑛带着业委会委员、志愿者在小区不断做说明，一家家找物业公司谈，终于找到了满意的物业公司。如今，小区面貌一新，邻里关系和谐，停车秩序井然。王瑛也得到了业主们的普遍认可。

毕文强说：“有些做得比较好的业委会每周开一次例会，邀请物业公司经理报告一周社区情况。业主可以在会上直接反映问题，物业公司经理现场回应。这样的制度建立起来后，业委会的日常管理工作就轻松下来了。”他认为，做好小区里的公共事务需要具备一定的治理能力，可以培训业委会委员，增强他们的管理、组织、协调等自治能力。同时，还要注重培养社区居民的业主意识，“比如按时缴纳物业费。让业主们充分认识到享受物业服务就要支付相应费用”。

记者调查发现，近年来，多个省份修改了物业管理条例，对成立业委会提出了明确具体的要求。《北京市物业管理条例》就提出，没有条件成立业主大会的，可以组建过渡性质的物业管理委员会临时补位，任期3年。

宋女士所在的小区一年后因为种种原因，大多数业委会委员辞职了，业委会也就此解散。其后，由街道主导成立了物管会，居委会主任兼任物管会主任。“居委会主任力邀我加入物管会。目前物管会7位成员中有4位是业主。物管会成了监督物业管理、配合街道小区工作的重要组织，也帮助业主解决了不少难题。”宋女士说。

毕文强表示，由基层有关部门推动成立物管会，效率较高，但从法律意义上说，物管会毕竟是临时组织，最终还是要过渡到业委会，由业主自主管理社区，“不过，过渡期也不能搞一刀切，有的小区自治土壤不成熟、思想认识不到位，仍需给他们一定的成长时间”。

(人民网霍亚平参与采写)《 人民日报 》( 2021年11月08日 11 版)

一、业委会成立的条件程序

业委会成立的条件程序如下：1、由业主或业主大会会议选举产生，依照《物业管理条例》，以及各地的相关办法依照程序产生；2、对于较大小区，业主先按照楼选举各自楼委会，然后每个楼委会推选代表，集中而成业委会；这样方式形成的业委会，主要负责楼间共有的管理而楼委会，负责楼内共有的管理。
《物业管理条例》
第六条
房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。

二、怎样成立业主委员会 业主委员会成立流程

业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。具体流程如下：

1、需要与小区物业进行一个协商，先成立一个为了成立业主委员会的筹备小组；

2、业主向当地的街道办事处提出书面申请；

3、筹备小组开始拟好《业主公约》并选举出业主委员会委员；

4、召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主；

5、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会通常为5~11人，也可以根据小区情况在议事规则或管理规约中对委员人数进行约定。

扩展资料

有关法律条例规定

1、根据《中华人民共和国国务院物业管理条例》第十条规定：

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

2、根据《中华人民共和国国务院物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

三、业委会成立的条件程序

法律分析：业委会的业委会成立条件是小区交付以后，入住率超过50%，开发商或业主可以向街道社区申请帮助，指导成立业主委员会，如果入住率不到50%，需要三年以后，业主也可以申请成立业主委员会。业委会的业委会成立程序是首先小区具备成立业委会的条件后30日内，小区的建设单位应当书面报告当地的街道办事处、乡镇人民政府，申请设立业主大会。其次申请交到街道或社区后，由街道派工作人员担任筹备组的组长，组建业主委员会选举工作筹备小组，筹备小组除了由街道或乡镇的工作人员担任组长以外，还邀请建设单位派代表，县级以上房地产主管部门派代表参加。最后业主代表要大于等于筹备小组总人数的三分之二，筹备小组的业主代表一般也应该符合业主委员的任职资格。

法律依据：《物业管理条例》 第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。