给银行的房地产项目可行性分析怎么写？

房地产开发项目可行性研究报告的基本内容包括：1、总zhidao论；2、市场需求；3、开发项目基本情况；4、项目投资费用；5、项目销售费用；6、资金来源及融资方式；7、项目租赁收入预测；8、项目财务评价；9、项目评价；10、总结。项目可行性研究报告的步骤：1、接受委托明确专研究目标；2、收集资料，调查研究；3、方案设计；4、财务评价和国民经济评价；5、方案比较和选择；6、制定实施计划；7、编制属可行性研究报告。

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可行性报告
XX项目
XXXX有限公司
二〇一二年八月
XXXX二期项目可行性报告
一、公司概况
XXXX有限公司成立于20XX年X月X日，注册资本XXXX万元，XX投资XX万元，占XX%，XX投资XX万元，占XX%。从事房地产开发业务，资质等级为房地产XX。XXXX与XXXX分别是XXXX集团有限公司和XXXX集团有限公司的股东之一。XXXX集团有限公司成立于20XX年，注册资本金XX亿元，是一家集XXXXXXXXX等于一体的现代化综合性企业集团，旗下有XXXX、XXXX。
集团公司坚持“质量为本，安全第一”的企业宗旨，自XX年成立至今集团公司一“XXXXXX重点企业”，荣获“AAA”级资信证书、“全国AAA级信用示范单位”等信誉。
二、 公司代表项目——XXXX大厦写字楼项目简介
XXXX有限公司目前开发完成的“XXXX大厦”项目位于城市的主干道中山路上，XXXX大厦以XX米、XX层卓越高度成就未来核心地表风景。
在规划上——XXXX大厦引入“XX”理念，……
在景观上——XXXX大厦的超前规划……
在设计上——XXXX大厦采用商务办公空间的模块化设计，……
在配置上——XXXX大厦布置XX组电梯，东侧X部电梯。西侧……
在效益上——作为品牌，XXXX大厦首次把国际上流行的“写字楼生态景观概念”引入XX……目前销售率已达85%以上，预计整个项目可实现利润XXXXX万以上。
三、 XXXX二期项目介绍
（一）、项目背景优势
1、地理环境优势
项目处在中国……
2、交通优势
项目处于……
3、经济环境优势
（二）、地块情况
从地块本身情况来看，位置位于……西侧，XXXX二期项目与XX地块相接，周边条件相对成熟，与……项目仅一路之隔，无论从地块本身还是从地段环境来看，项目的参照性较大，成熟度较高。
（三）、项目基本参数
（1）用地面积：
（2）用地性质：商住用地
（3）容积率：XX
（4）建筑密度：
（5）绿地率：
（6）出让年限：XX年
（7）其中住宅面积不大于XX%，商业面积不大于XX%
（四）、项目初步规划
根据设计院初步排定的方案来做经济测算，容积率相应做了一定的下降，……
Ø 商业……
Ø 车位……
Ø 土地成本为：XXX万元/亩；
住宅预计销售均价XXXX元/㎡，商业均价XXXX元/㎡，车位均价XXXXX元/个；
大致经济指标如下：
总建筑面积：其中：
地上建筑面积： 1、住宅：2、商业3、物业4地下室
（五）、项目施工进度安排
（六）、与同类项目比较分析
（七）、项目资金来源与资金用途分析
1、项目资金来源
项目开发成本需求资金
注册资金：
股东投入：
银行贷款：
2、项目资金用途
详见项目经济效益测算成本部分。
（八）项目经济效益测算
项目可行性分析测算：
1、 成本部分
①、土地成本：
②、前期成本：
③、配套成本：
④、建安费用：
⑤、销售费用：
⑥、管理费用
⑦、财务费用
⑧、税收费用：
收入部分：
2、 项目静态收益
开发成本：
总成本合计（税e69da5e6ba90e79fa5e98193330前）总销售收入合计：税前收益：税后收益：
成本税后利润率：
（九）项目还款能力分析：
（十）项目综合结论：
从以上分析可以看出，经过对本项目财务分析得出结论：二期投资回报率较好，净利润万元，投资回报率达到40%以上，开发周期年左右，销售周期年左右。可见，XXXX二期项目具有良好的投资性，非常适合投资开发。
XXXX有限公司
20XX年X月X日

项目背景
A州农工商总公司下属的新城房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本项目。恰逢整个地区的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。新桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而某省特别是B市的房地产开发公司不论是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据A州的城市总体规划发展以及新区新桥镇片区控制性规划要求，该片区将是新区乃至整个A州重要的住宅区。本公司经过对A州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据A州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足A州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。
该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。
项目概况
该地块位于A州新区何山路和塔园路交叉口。紧接A州科技学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有新山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方e68a84e8a2ade79fa5e98193364米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能为品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。
本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。
A市介绍
A位于长江三角洲中部、某省东南部，东经l19°55'--121°20'，北纬30°47'--32°02'之间。东邻上海，西傍金陵，南接苏杭，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27％。市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。所属六县市面积为：C市1094平方公里，B市772.4平方公里，D市620平方公里，E市864.9平方公里，F市1257.42平方公里，H市1092.9平方公里。2001年，A州市完成国内生产总值1760亿元，经济总量在三角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过3600美元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万，城区人口为80万。新区的经济发展保持良好的发展势头，全年实现工业销售产值400亿，同比增长17%；完成国内生产总值160亿，同比增长14.2%；实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。
A市住宅市场分析
02年以前A市住宅市场分析
在这之前，A市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/ m2，而新区住宅价格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点
①土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。
②整个A市的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。
③居民居住观念没有改变。大多数A州人认为，过了运河就觉得离开了城市，到了郊区。而且也一直认为A州新区是一个工业区，不适宜居住。同时，新桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。
④消费观念也限制了整个A州市的房价。许多A州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。
⑤这段时间里，虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策（比如货币化分房的实施），但一直没能使A州房地产更上一个台阶。
09年以来A市住宅市场分析
09年是A州房价飞涨的一年。08年10月份，A州市土地全面实行招投标。这对于A州整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的唯一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。
①A州强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，09年全市经济继续走强。同时，改变全市居民的消费观念。
②规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。
③在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。
④加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。
A州新区住宅市场具体分析
A州去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据A州市建设局市场调查统计：A州市今年房价总体上涨14.8%。