立信新旧租赁准则比对及与《国际财务报告准则第16号租赁》的比对

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立信新旧租赁准则比对及与《国际财务报告准则第16号租赁》的比对

上市公司新租赁准则衔接方式

为什么适用新租赁准则会影响期初留存收益

为什么租赁的不可撤销期间越短，租赁期越长?

一、立信新旧租赁准则比对及与《国际财务报告准则第16号租赁》的比对

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来源中国注册会计师俱乐部

一、上市公司新租赁准则衔接方式

可以采用追溯调整的方式。
在简化的追溯法下，企业从当期期初开始执行新准则，不调整可比期间信息，最主要的优势是降低过渡成本。但是选用这种方法将使得首次采用新租赁准则的财务报表无法呈现可比趋势信息。
2019年1月1日，《企业会计准则第21号——租赁（2018）》（“CAS 21”）在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报告的企业实施。国际上同期实施的《国际财务报告准则第16号——租赁》（IFRS 16）以及《香港财务报告准则第16号——租赁》（HKFRS 16）与CAS 21基本趋同，美国公认会计原则下的租赁准则(ASC 842)在承租人的主要处理方面与CAS 21原理类似。

二、为什么适用新租赁准则会影响期初留存收益

您好原因如下：
1.资产负债率提高：原租赁准则下经营租赁资产不计入资产负债表；新租赁准则下所有租赁资产（简化处理的短期租赁和低价值租赁除外）都需要计入资产负债表——资产和负债同时增加，从而提高资产负债率。
2.息税折旧摊销前利润（EBITDA）增加：原租赁准则下，租赁费用按照资产使用情况，计入管理费用等科目，从EBITDA中扣减；新租赁准则下，租赁资产入表计提折旧并确认相关财务费用，而EBITDA中不扣减折旧和财务费用，因此金额将有所增加。
3.租赁期的净利率会发生变化：原租赁准则按直线法确认经营租赁费用；新租赁准则下，租赁资产按直线法计提折旧，经营租赁所产生的财务费用则是前高后低，从而使得租赁期的净利率出现前低后高的变化。
4.经营活动现金流增加：原租赁准则下，经营租赁费用计入经营活动现金流出；新租赁准则下，租赁负债本金及利息都计入筹资活动现金流出，如此经营活动现金流出减少，从而增加经营活动现金净流量。
拓展：
2019年1月1日，《企业会计准则第21号——租赁（2018）》（“CAS21”）在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报告的企业实施。国际上同期实施的《国际财务报告准则第16号——租赁》（IFRS16）以及《香港财务报告准则第16号——租赁》（HKFRS16）与CAS21基本趋同，美国公认会计原则下的租赁准则(ASC842)在承租人的主要处理方面与CAS21原理类似。下文将前述准则统称为“新租赁准则”。新租赁准则要求承租资产负债入表并持续核算，且对于租赁的定义、租赁期等概念做出了进一步明确规定，因此预期对于某些大量依赖承租资产运营的行业可能存在重大影响。新租赁准则在国内采取分批实施的安排，因此充分了解2019年的执行情况，能够为后续将要执行该准则的企业提供经验和参考。考虑到新租赁准则主要对承租人的影响较大，而上述国内外准则在承租人的核算方面具有相似性，因此我们选择了包括A+H股在内的284家境外上市中资企业的2019年年报进行调研。

三、为什么租赁的不可撤销期间越短，租赁期越长?

租赁期是承租人有权使用租赁资产的 不可撤销的期间，以及：如果存在续租选择权并合理确定将行使该选择权，应当包括续租选择权期间；如果存在终止租赁选择权并合理确定将不行使该选择权，应当包含终止租赁选择权涵盖的期间。

在确定租赁期时，应考虑合同的 可强制执行的期间。如果承租人或出租人均有权在未经另一方许可的情况下终止租赁，且惩罚不重大，则该租赁不再可强制执行；若只有其中一方有权在未经另一方许可的情况下终止租赁，且惩罚不重大，则合同在该可终止期间仍为可强制执行的，主体应根据IFRS16.19和IFRS16.B37-B40进一步评估承租人是否合理确定将不会行使终止租赁选择权，才能确定租赁期。

在分析 惩罚是否重大时，主体应考虑 更广泛的经济因素而非仅限于合同约定的终止租赁罚金，这种经济因素可能包括放弃或拆除仍处于可使用状态的租赁物的改良。

解释委员会还认为，在确定不可拆除租赁物改良的使用寿命时，如果主体认为租赁期结束后将不再继续使用该租赁物改良，则不可拆除的租赁物改良使用期限与租赁期一致。反之，如果主体预期在合同可终止期限之后将继续使用租赁物改良，这些改良资产的存在可能表明如果主体终止租赁将面临超出不重大的惩罚，主体应考虑租赁期是否应至少等于租赁物改良的使用寿命。

运用举例

背景

一项租赁初始不可撤销的期限为2年，承租人和出租人在第2年末之前均不能取消合同。自第3年起，合同可以月为基础再延期3年，在此期间，承租人和出租人均有权在不经对方许可的情况下终止合同。假设租赁期开始日时的情形如下：

从第3年起到第5年末按月续期的租赁条件已经包含在合同中；

对出租人而言，考虑了所有经济因素，两年之后的任何时间终止租赁不会带来超出不重大的惩罚；

对承租人而言，考虑到租赁资产的特有用途、位置和对租赁物改良的重要性等经济因素，如果承租人在第3年末之前行使终止租赁权，将面临超出不重大的经济损失。此外，承租人还认为能合理确定不会在第3年末之前终止租赁。

解析

初始的2年不可撤销期限符合合同的定义。由于在第3年内终止合同将会给承租人带来超出不重大的经济损失，因此第3年包含在合同可强制执行的期限内。第3年末之后，由于无论出租人还是承租方均有权在未经对方许可的情况下终止租赁，且不会带来超出不重大的惩罚，因此第3年末以后不再有可强制执行的权利和义务。基于上述分析，确定租赁期为3年。

进一步提示

尽管该议程仅具体谈及可撤销租赁，但议程的初衷是涵盖“可撤销”和“可续租”的两类租赁合约。同理推论，在判断是否有权续租的时候，也应考虑所有相关经济因素。例如，某企业为管道填埋租用特定地下区域，租赁合约为三年期，未提及任何续租安排。然而相关管道的使用年限为20年，且管道用于政府公用事业，服务于当地居民，如果合约到期不再续租，可能对当地民生带来重大影响。在此情况下，应从更广泛的经济角度判断有关续租的权利。

租赁期与附着的租赁资产改良的使用寿命的相互印证，不应视为对相关期限的选择，即并非任意指定租赁期同使用寿命，或是反之。企业应根据《国际财务报告准则第16号——租赁》及《国际会计准则第16号——不动产、厂场和设备》，基于实际存在的各项经济因素，分别对上述期限做出判断。如存在差异，应分析差异的原因，反思在判断过程中是否有遗漏或矛盾，再进行必要的调整修正。

所以，你的问题，解答就是，租赁的不可撤销期限越短，承租人不行使终止租赁选择权的可能性就越大，因为不可撤销期限越短，获取替代资产的相关成本就相应地越高。

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