《民法典》背景下的小区停车场管理办法，值得借鉴

内容导航：

《民法典》背景下的小区停车场管理办法，值得借鉴

民法典小区车位管理新规

民法典关于小区停车位的规定

民法典对小区停车场的规定

一、《民法典》背景下的小区停车场管理办法，值得借鉴

小区停车管理办法

尊敬的新世界恒大华府全体业主：

本小区地面与地下的车位总数与住宅数量配套比例只有0.7，意味着平均每户可自由使用的车位不足1个。由于目前本小区停车收费和进场难度均低于邻近小区，导致大量外来车辆泊入，严重侵害了全体业主的共同利益。

鉴于小区车辆日益增多、车管难度和停车矛盾日趋加剧的新情况，为了合理分配公共资源、规范机动车停放行为，根据《民法典》第二百七十六条的规定，本着小区资源服务本小区业主、业主人人有位停、多占资源多缴费的原则，特制定如下管理办法：

一、本办法的管理范围

(一)园区内地面车位：在小区公共区域内已建成的地面停车位、由业委会规划划定的路面停车位以及后期建设新增的地面车位。地面车位的收入归入公共收益。

(二)地下车位：在地下车库中，经规划且在相关管理部门备案的，用于停放机动车的区域。未经主管部门批准，不可擅自改变区域用途。

二、车辆登记制度

小区车辆管理实行单一方式登记制度，未登记车辆不允许进入小区。登记类别如下所示：

(一)业主车辆信息登记

每套房最多登记2辆车，登记车辆分为A、B两类：

A类：车辆与业主的地下车位绑定

每个地下车位可绑定登记1~2辆车，但同一辆车不可以同时绑定多个车位。与车位绑定且停泊于该车位上的车辆记为A1，与车位绑定但需在别处停泊的车辆记为A2。

此类车辆登记需向物业公司出示或提交以下资料：

1)房屋产权证明（房产证、土地使用证或者房屋买卖合同）；

2)户主身份证明（身份证、护照等）；

3)车位合同及转让协议；

4)车辆行驶证，车主与业主的关系；

B类：车辆停泊于地面

地面车位属小区全体业主共有，由于地面车位紧张，未购买车位的业主也可以登记1~2辆车，停泊在小区的第一车辆记为B1，与B1同时停泊在小区的第二车辆记为B2。

此类车辆登记需向物业公司出示或提交以下资料：

1)房屋产权证明（房产证、土地使用证或者房屋买卖合同）；

2)户主身份证明（身份证、护照等）；

3)车辆行驶证，车主与业主的关系；

(二)非业主车辆信息登记

（1）长期居住在小区的租户车主，可委托其房屋的产权人进行车辆登记。出租方与承租方共享使用权，即登记的租户车辆占用业主的名额。若发现未授权私自假冒登记的，遭业主方投诉，立即取消进场资格。

（2）亲朋好友等需要临时进入小区的车辆，以及未通过A类或B类方法登记的车辆，均视为来访车辆。

(三)如有其他特殊情况，请业主到新世界恒大华府综合服务中心另行申报。最终解释权归新世界恒大华府小区第二届业主委员会所有。

三、地面停车计费方法

收费档

收费标准

适用车辆

第一档

封顶10元/天

白天(7:00-19:00)：

半小时以上4小时以内2元

4小时以上12小时以内4元

晚上(19:00-7:00)：

半小时以上4小时以内3元

4小时以上12小时以内6元

B1

A2

第二档

封顶20元/天

白天(7:00-19:00)：

半小时以上2元/小时

晚上(19:00-7:00)：

半小时以上3元/小时

B2

未停放于绑定车位上的A1

第三档

封顶40元/天

全天(0:00-24:00)：

半小时以上4元/小时

业主的第三辆及以上车辆

来访车辆

四、园区内停车管理制度

1)来访车辆需由业主通过24小时热线电话或APP报事进行预约，经门岗核实信息后方可进入小区停放；车辆在被预约后可进出小区1次；

2)车辆驶入小区后须减速行驶，时速不得超过10公里/小时，并确保行人和车辆安全；

3)车辆应整齐泊入指定停放位置。不得停泊于消防通道、路口、门口等非规划停车区域，不得超越车位或跨位停车；

4)车辆严禁停放于小区绿化等易损公共设施上，因此造成公共设施损坏的，以物业评估的修复价格据实赔偿，最低不低于500元/次，照价赔偿后方能出场，并即刻列入黑名单；

5)已绑定地下车位的车辆，若停放于地面上，按照来访车辆收费，因其他不可抗因素导致无法停放于地下车位的情况除外；

6)当小区车位已满时，物业门岗人员有权拒绝来访车辆进入小区，或要求来访车辆限时驶离小区；

7)车辆在小区内禁鸣喇叭，尽量不使用对响声过于敏感的电子报警器，以确保小区环境安静；

8)无正式牌照的车辆使用临时牌照登记，待正式牌照发放后联系物业变更。

五、违规停放情况处理

(一)违规停放车辆定义：

1)已驶入园区但未被系统或保安登记的车辆；

2)在园区内未停泊于车位划线区域内或超出车位线的车辆；

3)在园区内不遵守单向行驶规定，逆向行驶的车辆；

4)在地下车库占用他人“A类”车辆所绑定的停车位的车辆；

5)其他违规车辆。

(二)违规车辆处理措施：

1)未登记车辆经保安劝阻后不及时处理的，按100元/天缴纳停车管理费；

2)来访车辆发生违规停放由预约的业主负责；

3)业主登记的车辆，不论驾驶人是否是业主本人，违规停放的后果一律由业主承担；

4)对已登记的业主车辆，第一次违规进行警告，第二次违规予以曝光（业主写承诺书交物业后予以解锁），第三次违规列入黑名单，一个月内禁止进入小区；

5)秩序人员联系违规车辆车主时，故意不接电话的、接到电话1个小时内仍未将车泊于划定的停车区域的，均属恶意违规，直接列入黑名单；

6)若因违反本方案，对其他业主或物业造成直接或间接经济损失的，依法承担相关责任并进行赔偿。

六、其他相关规定

(一)出租车管理

1)出租车原则上不得进入小区；如遇老、弱、病、残、孕等特殊情况，经安保人员同意并进行登记后方可驶入；业主登记过的出租车除外；

2)载人或载货出租车经物业公司同意后方可进入，不得在小区内滞留揽客，停留时间不超过15分钟；

2)进入小区的出租车应遵守本小区的各项规章制度，否则，造成一系列后果均由出租车主承担。

(二)货车及其他车辆管理

1)送货、提货及搬家车辆需要进小区时，须提前与物业公司联系，并在指定区域停放；装卸货物时，驾驶员不得离开车辆；装卸完毕应立即驶离小区；

2)货运车辆载货出门时，尤其是载有贵重、大件物品时，安保人员须联系业主确认后方可放行；

3) 大货车、集装箱车、拖拉机、工程车等大型车辆不得进入小区。如确有施工需要，需得到物业公司及业主委员会同意方可进入；

4)凡装有易燃、易爆、剧毒品或污染性物品的车辆严禁进入小区；

5)执行任务的警、消、救、环、殡等特种车辆可直接进入小区。

七、部分问题解读

1. 某业主具有小区车位产权，能否给外来车辆使用？

答：不行，根据《民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。但可以租给其他业主，视为产权业主让渡使用权。

2. 在小区内有多套房产的业主可以登记几辆车？

答：每套房产均可登记2辆车。100套房一共可以登记200辆车。

3. 某业主只有一套房，但是有3辆车如何管理？

答：可以登记其中两辆到自己名下，第三辆按照来访车辆管理。也可以将第三辆登记到其他业主名下，占用该业主名额。

4. 地下车位被违停占用，谁有权投诉？

答：为避免多方投诉引起不必要的误会，仅接受与该车位绑定的产权房号的业主投诉，投诉时需证明身份。车位所有权人需先进行“A类”登记后方可投诉。

5. 我有一个车位两辆车，怎样停划算？

答：一个停地下，一个停地上，停地上的可按照临停第一档。如果都停地上，就分别按照临停第一档、第二档进行计费。

6. 我有两辆车但没有车位，怎样计费？

答：如果这两辆车没有同时停在小区，那么按临停第一档收费。只有同时停在小区才按两档收费。比如：B1在6:00进场，12:00出场，B2在9:00进场，15:00出场，那么B1出场时需要缴纳的费用是B1停泊6个小时的费用4元（第一档），加上B2停泊3个小时的费用6元（第二档），共10元。当B2出场时，只要缴纳从12:00到15:00的费用2元（第一档），因为这段时间内该户只有这一辆车停在小区，并未占用多余的资源。所以登记车辆时请一定要按“户”，除非业主自愿为他人交费。

新世界恒大华府第二届业委会

2021年3月13日

来源：新世界恒大华府业委会

一、民法典小区车位管理新规

《中华人民共和国民法典》小区车位管理新规在地下车库中经规划且在相关管理部门备案的用于停放机动车的区域。
在小区公共区域内已建成的地面停车位由业委会规划划定的路面停车位以及后期建设新增的地面车位地面车位的收入归入公共收益。
具体如下：
1、长期居住在小区的租户车主，可委托其房屋的产权人进行车辆登记。出租方与承租方共享使用权，即登记的租户车辆占用业主的名额，发现未授权私自假冒登记的遭业主方投诉，立即取消进场资格；
2、车辆应整齐泊入指定停放位置。不得停泊于消防通道、路口、门口等非规划停车区域，不得超越车位或跨位停车。

法律依据
《中华人民共和国民法典》
第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第二百七十八条 列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

二、民法典关于小区停车位的规定

根据《民法典》第276条，建筑分区内规划用于停车的停车位和车库应首先满足业主的需求。开发商不能忽视社区业主的合理需求，首先将停车位转让或租赁给社区业主以外的人。如果您作为车主发现您的停车权利受到侵犯，您必须及时保护您的权利。
法律分析：根据《民法典》第276条，建筑分区内规划用于停车的停车位和车库应首先满足业主的需求。开发商不能忽视社区业主的合理需求，首先将停车位转让或租赁给社区业主以外的人。如果您作为车主发现您的停车权利受到侵犯，您必须及时保护您的权利。在建筑区域内，规划的停车位和停车库应根据协议确定。如果业主想要获得专属停车位，可以通过购买、租赁等方式获得，因此，社区业主在购买和租赁社区停车位之前，必须仔细检查停车位是否属于规划区内的停车位。否则，即使支付了购买价格，也无法获得专用车位。有关停车位和车库的所有权，一些地方性法规根据实践的发展，在《物权法》的基础上进一步对其进行了规范。根据《上海市住宅物业管理办法》第六十一条第一款规定，在物业管理区域内，建设单位拥有的机动车停车位少于或等于物业管理区域内房屋数量的，一个车主只能购买或提供一个停车位与此同时，《民法典》也被称为社会生活百科全书，它与咱们的衣食住行密切相关，它不仅包含婚姻家庭的内容，还包含物权编、合同编、人格权编、承继编、侵权责任编等，在民法典中发生了更多的改变。现在的社会，咱们能够不斤斤计较，但不能当法盲，不会在遇到事情时抛弃保护自己权力的机会。

法律依据：根据《民法典》第276条，建筑分区内规划用于停车的停车位和车库应首先满足业主的需求。开发商不能忽视社区业主的合理需求，首先将停车位转让或租赁给社区业主以外的人。如果您作为车主发现您的停车权利受到侵犯，您必须及时保护您的权利。

三、民法典对小区停车场的规定

法律分析：小区建筑规划内，规划用于停放机动车的车位、车库，该部分属建筑规划的一部分，由业主购买后取得所有权，该部分属于法定的车位（车库）。占用业主共有的道路或者其他场所用于停放机动车的车位，该车位没有在建筑规划范围内，不属于法定的车位，而是为了业主的方便，小区物业公司意定的车位，该车位的使用权受《民法典》的保护，但属于业主共有。

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。