集体土地尚未取得征地批复，所签订的房屋补偿协议是否无效？

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集体土地尚未取得征地批复，所签订的房屋补偿协议是否无效？

怎么认定房屋拆迁补偿协议无效

和村委会签的拆迁协议有法律效力吗

没有征地公告但签订了土地协议后建房能赔吗

一、集体土地尚未取得征地批复，所签订的房屋补偿协议是否无效？

裁判要旨

行政协议是行政机关为了实现行政管理或者公共服务目标，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，是双方当事人的合意结果，体现了当事人对自身权利的处分，兼具行政性和合同性。对行政协议效力的审查，既要以《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条关于确认行政行为无效的规定为基础，同时也要参照适用《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定，在依法行政原则与保护相对人信赖利益、诚实信用、意思自治等基本原则之间进行利益衡量。只有在行政协议存在重大、明显违法，违反法律法规的强制性规定，损害国家利益、公共利益及他人合法权益时才能确认无效，否则应当认可行政协议的效力。动辄将双方经磋商达成合意的行政协议退回原点，既阻碍行政协议功能的发挥，也有悖于行政协议当事人权利义务的及时有效实现。因此，涉案集体土地征收尚未获得相关部门批准的情形下，并不必然导致涉案房屋补偿协议无效。涉案房屋补偿协议系双方自愿签订，其本身的内容并不存在前述法律规定的重大明显违法，损害国家利益、公共利益或他人合法权益等无效情形。更为重要的是，协议签订后，政府已按协议约定将补偿款转入当事人个人银行账户，当事人已经收到该补偿款，协议已经实际履行。

中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书

（2020）最高法行申9619号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：罗时富，男，布依族，住贵州省贵阳市南明区。

委托诉讼代理人：罗希顺，男，布依族，住贵州省贵阳市南明区，系罗时富之子。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）:贵州省贵阳市南明区人民政府。住所地：贵州省贵阳市南明区箭道街。

法定代表人：黄成虹，区长。

一审第三人：贵州和顺言房屋征收政策咨询有限公司。住所地：贵州省贵阳市双龙航空港小碧乡云盘村

法定代表人：孙燕。

再审申请人罗时富诉被申请人贵州省贵阳市南明区人民政府（以下简称南明区政府）、一审第三人贵州和顺言房屋征收政策咨询有限公司房屋行政协议无效一案，不服贵州省高级人民法院（2020）黔行终106号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

罗时富依据《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条的规定向本院申请再审，理由为：（一）南明区政府与罗时富签订的《村民房屋补偿协议》应以所涉地块已获省级人民政府批准征收为前提，本案中罗时富提交的证据能够证明所涉地块未取得征收土地批复；（二）南明区政府与罗时富签订的案涉《村民房屋补偿协议》因未取得征地批复，既是《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条规定的没有法定职权依据而实施的重大且违法的行政行为，又是《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的行为，应被确认无效。

本院认为，根据原审审理确认，案涉《村民房屋补偿协议》系依据村民房屋搬迁补偿方案协商订立，双方约定进行产权调换安置，该协议系南明区政府基于公共利益的需要，积极推进公益项目所形成。据此，《村民房屋补偿协议》属于行政协议。对行政协议效力的审查，既要以《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条关于确认行政行为无效的规定为基础，同时也要适用《中华人民共和国合同法》第五十二条关于认定合同无效的规定，在依法行政原则与保护相对人信赖利益、诚实信用、意思自治等基本原则之间进行利益衡量。只有在行政协议存在重大、明显违法，违反法律法规的强制性规定，损害国家利益、公共利益及他人合法权益时才能确认无效，否则应当认可行政协议的效力。动辄将双方经磋商达成合意的行政协议退回原点，既阻碍行政协议功能的发挥，也有悖于行政协议当事人权利义务的及时有效实现。本案被诉《村民房屋补偿协议》系双方自愿签订，其本身的内容并不存在前述法律规定的重大明显违法，损害国家利益、公共利益或他人合法权益等无效情形，罗时富申请再审的理由尚不充分，本院不予支持。

综上，罗时富的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

驳回罗时富的再审申请。

审判长　　张昊权

审判员　　杨　军

审判员　　乐　敏

二〇二〇年十二月二十八日

法官助理 唐悄若

书记员 李元星

中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书

（2020）最高法行申13542号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：徐乾华，男，汉族，住贵州省织金县。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：织金县人民政府。住所地：贵州省毕节市织金县城关镇新华北路。

法定代表人：潘发勇，该县县长。

再审申请人徐乾华因诉被申请人织金县人民政府（以下简称织金县政府）行政协议一案，不服贵州省高级人民法院（2019）黔行终1820号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

徐乾华申请再审称：织金县政府委托织金县官寨乡人民政府（以下简称官寨乡政府）与徐乾华签订的《织金县官寨乡文化广场乡村振兴项目房屋征收补偿协议》（以下简称《房屋征补协议》）应以所涉集体土地已获省级人民政府批准征收为前提。案涉征收决定已被人民法院生效判决确认违法，官寨乡文化广场乡村振兴项目不符合当地经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，一审、二审法院认定征收行为系基于公共利益错误。该《房屋征补协议》因织金县政府未取得征地批复，应被确认为无效。徐乾华依照《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条的规定申请再审。

本院认为，本案审查的重点是《房屋征补协议》是否有效。

经查明，本案中《房屋征补协议》系官寨乡政府受织金县政府委托与徐乾华协商订立，约定官寨乡政府向徐乾华支付房屋征收补偿款。该协议系织金县政府基于公共利益需要，积极推进织金县官寨乡文化广场乡村振兴项目所形成，据此《房屋征补协议》属于行政协议。

行政协议是行政机关为了实现行政管理或者公共服务目标，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，是双方当事人的合意结果，体现了当事人对自身权利的处分，兼具行政性和合同性。对行政协议效力的审查，既要以《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条关于确认行政行为无效的规定为基础，同时也要参照适用《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定，在依法行政原则与保护相对人信赖利益、诚实信用、意思自治等基本原则之间进行利益衡量。只有在行政协议存在重大、明显违法，违反法律法规的强制性规定，损害国家利益、公共利益及他人合法权益时才能确认无效，否则应当认可行政协议的效力。动辄将双方经磋商达成合意的行政协议退回原点，既阻碍行政协议功能的发挥，也有悖于行政协议当事人权利义务的及时有效实现。因此，案涉征收决定中所涉及的土地征收尚未获得相关部门批准的情形，并不必然导致案涉《房屋征补协议》无效。本案被诉《房屋征补协议》系双方自愿签订，其本身的内容并不存在前述法律规定的重大明显违法，损害国家利益、公共利益或他人合法权益等无效情形。更为重要的是，协议签订后，2018年4月25日官寨乡政府已按协议约定将补偿款转入徐乾华个人银行账户，徐乾华已经收到该补偿款，协议已经实际履行。一审法院判决驳回徐乾华的诉讼请求并无不当。徐乾华以本案案涉土地征收尚未获得相关部门的批复为由主张《房屋征补协议》无效，本院不予支持。

综上，徐乾华的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款规定，裁定如下：

驳回徐乾华的再审申请。

审判长　　魏文超

审判员　　朱　婧

审判员　　叶　阳

二〇二〇年十二月二十五日

书记员　　夏　樱

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来源：行政涉法研究、山东高院

一、怎么认定房屋拆迁补偿协议无效

法律分析：1、不具备拆迁民事权利能力的拆迁人与被拆迁人订立的拆迁协议无效;拆迁人与其他不在拆迁范围内的当事人订立的拆迁协议为无效。

2、被拆迁人是无民事行为能力人，或者被拆迁人是限制行为能力人，其与拆迁人对方所订立的拆迁协议为无效。

3、代理人超越代理权限或者无代理权限所签订的拆迁协议无效。

4、拆迁协议违反法律法规规定，应认定为无效。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

二、和村委会签的拆迁协议有法律效力吗

光是与村委会签订协议是无效的，如果征地是商业用途，那肯定要村民签字同意才行的。征地过程中，要确保农民知情并通过有效渠道表达自己的意愿，就征收土地方案听取被征地村组和农户的意见，确认方案有关内容，且在最终的方案中需要体现出村民的意见。拆迁协议，通常是指房屋拆迁补偿安置协议，是具有法律效力的文件。拆迁协议的法律效力表现在，其权利依法产生后受到法律的保护；其义务依法产生后，那么就会受到法律的强制。依法订立的屋拆迁补偿安置协议必须认真恪守，当事人任何一方都没有权利擅自变更或者解除。
实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
村委会是属于签订合同的主体之一，所以与村委会签订的合同只要符合下列生效要件就是有效的：
1.订立合同的当事人具有完全民事行为能力。
2.合同是当事人的真实意思表示，且是当事人自愿签订的。
3.合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
法律依据：
《土地管理法实施条例》
第七条
依照《土地管理法》第十九条规定收回用地单位的土地使用权，应当由土地管理部门报县级以上人民政府批准注销国有土地使用证，并由土地管理部门办理注销土地登记手续。

三、没有征地公告但签订了土地协议后建房能赔吗

法律分析：我们知道《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释 (二)》第十四条规定 “合同法第五十二条第 (五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。

因此，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定才会必然导致合同无效。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第六条 依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使

用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门门提出土地变更登记申请。