农村宅基地房屋买卖，合同有法律效力的吗？

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农村宅基地房屋买卖，合同有法律效力的吗？

宅基地买卖合同有效吗

农村宅基地房屋买卖合同是否有效

宅基地买卖合同是否具有法律效力？

一、农村宅基地房屋买卖，合同有法律效力的吗？

现阶段，随着农村经济的发展，农民收入水平不断提高，越来越多的农民，举家搬迁到城市生活，因此农村卖房的现象日益增多。

那么，买卖农村宅基地房屋的合同效力如何认定，让我们来看看下面这个案例。

（本文图片来源于网络，仅供参考）

案例简介：

1984年，王某经申请批准在某村建北房2间。1991年，黄某4月2日与同村村民钱某达成协议，以9000元的价格将其所有的2间北房卖给赵某，

当日，签订了买卖协议书，双方均在协议书上签名，中间人刘某也在协议书上签名。

黄某得到房款以后，即将房屋及自己的产权证交给了钱某，并到外地打工。

后钱某在院内又扩建了北房，分别建造东房和男方，房屋建好以后，钱某将房屋让给儿子居住。

1998年，乡政府将该房屋确权给钱某儿子所有，但2001年乡政府又撤销了该房确权。

1999年6月，某开发商对该地进行拆迁，同年8月，开发商与钱某之妻孙某、钱某儿子签订了拆迁协议。

为孙某、钱某儿子在开发商开发的小区内分配了5套楼房。孙某、钱某儿子入住楼房以后，原住房即被拆迁。

后黄某做生意回来，发现房屋已经被拆除，钱某一家已住进新房，心中不服，在找到乡政府、村委会解决此事无效后，即诉至法院，

要求将上述北房2间、东房2间、南方4间确权归黄某所有，并给钱某相应的补偿，理由是农村房屋不能买卖。

法院认为黄某要求确认上述房屋产权，由于1991年该房屋就由本人卖给钱某。

1999年该地拆迁，拆迁单位对住户钱某儿子亦进行了安置，原房屋已经被拆除。

现黄某要求确认已经不存在的房屋产权，其诉讼请求法院无法支持。最后判决驳回黄某要求确认房屋产权的诉讼请求。

（本文图片来源于网络，仅供参考）

有事找律师：

本案争议焦点在于农村宅基地上的房屋买卖合同是否有效问题，对于这个问题，业界也有不同的的看法。

有的人认为这类合同违反法律规定属于无效合同，有的人则认为这是当事人真实的意思表述，应该属有效合同。

笔者认为，法院审判合理，原因如下：

首先，我国坚持“地随房走”的原则，因此，即使买卖合同中只规定了房屋买卖的内容，但实质上也涉及了对土地使用权的处理。

而宅基地属于集体所有，不能随意转让，因此对宅基地上的房屋也不能随意处分。

其次，根据国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款规定：

“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地证和房产证”。

《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”

（本文图片来源于网络，仅供参考）

因此，集体土地上的房屋不能自由进入交易市场。

此外，笔者认为，农村房屋买卖合同在下列情形下应认定无效：

1.城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同

《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资源部国土资发［2004］234号）第13款重申：

“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

2.非农村集体经济组织的成员购买该组织成员房屋后，该农村集体经济组织明确拒绝该农民将户口迁入该农村集体经济组织的，

因购买人不符合申请，农村宅基地的条件，故也应认定房屋买卖合同无效。

3.法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效。

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一、宅基地买卖合同有效吗

宅基地买卖合同是无效的。宅基地是无法进行买卖的，当事人与他人签订宅基地买卖合同的，属于违反法律的强制性规定，应当属于无效，不发生法律效力，如果双方当事人就宅基地上面的房屋达成买卖合同，就具有法律效力，然后按照地随房走的原则，宅基地的使用权就按照房屋买卖随买受人所有，可以由买受人使用。
宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。农村宅基地的买卖国家有严格的法律规定，只能卖给本村没有宅基地并符合宅基地申请条件的村民，不能卖给非本集体组织的其他人，否则不予过户。由于农村宅基地由集体经济组织的特定成员使用，具有福利和保障性质，只能由本村的村民使用。因购买者是本集体经济组织成员，宅基地使用权可以在本集体成员内部流转。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

二、农村宅基地房屋买卖合同是否有效

法律分析：农村宅基地房屋买卖依法成立即有效。出卖人和买受人必须是同一村的村民，买受人符合宅基地申请标准，所出售的房屋建造合法、符合当地标准，同时报经集体经济组织批准同意。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第三百六十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第三百六十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

第三百六十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。

第三百六十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

三、宅基地买卖合同是否具有法律效力？

宅基地买卖合同，如果当事人有民事行为能力，是真实意思表示，不违反法律强制性规定和公序良俗的，具有法律效力。
当农村宅基地符合上述买卖条件后村民可以将自己的宅基地转让给他人，只是在转让时仍需按照相应的程序进行，具体农村宅基地买卖的必要程序为：
1、宅基地买卖应经集体即村民委员会书面同意；
2、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意；
3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件；
4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施；
5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。宅基地买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续；还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。
宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。宅基地使用权，是指农村村民依法对集体所有的土地享有的建造并保有住宅及其附属设施的用益物权。
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第三百六十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第三百六十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。