房地产行业深度分析：困境与展望，增长与保障

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房地产行业深度分析：困境与展望，增长与保障

现在房地产行业面临的困境是什么？

房地产行业发展的意见和建议

房地产行业现状与未来

一、房地产行业深度分析：困境与展望，增长与保障

（报告出品方/作者：中泰证券，陈立、李垚）

1. 核心观点

2021年全国房地产市场前高后低，上下半年无论是销售市场还是土地市场，景气度自6月后快速下行。从“三道红 线”、“两集中”、“集中供地”到流动性压力显现后的保交付政策，房地产调控政策的不确定对市场产生了显著的 影响。无论从开发商、地方政策还是购房者，房地产市场中各个环节的各方参与者，由于对未来市场预期的变化导致 了各方行为发生了显著的改变。

我们认为，在以下三个方面，房地产企业的经营思路将发生显著改变： 1. 从土地为王到现金为王： 竞地价限房价叠加预售资金强监管，囤地策略失效，留存现金捡漏式拿地成为企业共识； 2. 从追求规模到追求稳健： 三道红线后，销售规模不再是衡量融资的参考因素，稳健至上下，企业选择活得久而非跑得快； 3. 从全国扩张到区域深耕： 预售资金强监管，集团资金调拨通道受阻，区域深耕策略凭借低管控成本取代全国化策略。

对于2022年，我们认为，本轮供需双弱的周期下行传导链条在没有房地产政策发生实质性扭转前，市场供需难以自发 修复，景气度下行压力较大。从销售面积、开工面积、竣工面积、施工面积、房地产开发投资方面，我们认为2022年 同比增速分别为-5.8%、-20.5%、+3.8%、-1.1%、-3%。稳增长还需政策端因素进一步改善。

2.2021年市场的困境

2.1 2021年房地产市场：下半年后快速转冷

体现在行业上的现象则是房地产市场从销售到开工到房地产开发投资，在下半年出现了快速的回 落。其中，销售下行的幅度更为明显，商品房销售面积自7月以来快速回落，单月销售面积同比 降幅最高达到22%，6月后销售规模甚至低于2019年同期水平。

2.2 需求收缩

从行业核心参与者房地产开发企业及购房者来看，2021年双方需求出现显著收缩。房企层面体现 为土地市场拿地规模持续下行，购房者层面则体现为供给不足的背景下，商品房平均销售价格出 现回落。

2.2.1 需求收缩：房企从“扩表”进入“缩表”

受制于三道红线监管要求、房地价差缩小及企业流动性压力增加，开发商从拿地能力及意愿上放 缓明显。上市房企土地储备规模持续下降，企业自2015年至今进入深度去库存过程，无论上市龙 头房企或是中小型企业，相对于销售水平的土地储备厚度，均处于2010年以来的最低水平。

2.2.2 消费者需求：购房需求放缓

消费者层面，受上半年持续紧缩的房地产调控政策、下半年民企流动性危机点状爆发以及未来房 价上涨预期的落空的影响，购房者放缓置业节奏。2021年下半年，计划增加购房支出家庭占比持 续下行，年底下滑至17.9%，自2017年以来的最低水平。

2.3 供给冲击：少拿地缓开工，商品房供给规模下降

房企在土地市场的拿地需求，对应的则是商品房销售市场的住房供应。在三道红线后，房企土储 水平较低，市场供应需要依靠新增拿地支撑。集中供地制度叠加流动性压力增加之下，一方面企 业拿地规模下降，另一方面，拿地后放缓开工，导致商品房市场供给不足。

2.4 预期转弱：供需两端预期转弱形成负循环

紧缩的调控政策及艰难的市场环境下，开发商预期发生变化，同时企业行为发生改变。另外一方 面，房企经营行为的改变又进一步改变销售市场，进而导致购房者预期走弱，进而影响购房者预 期，进一步冲击商品房销售。市场供需两端呈现螺旋式下行过程。

3.2022年行业基本面推演

核心结论

在第二部分对房地产行业2021年市场环境的背景下，我们从行业经营的维度切入，在房地产调控 政策与2021年底保持不变的前提下，定量测算2022年房地产总量数据。主要测算结果如下，整体 来看，外界政策因素没有发生变化的情况下，2022年房地产市场面临较大的增速下行压力。

3.1 预测方法：供给为重，房企经营视角下的预测框架

2018年前，驱动行业波动的因素主要为需求端影响，而2018年后，供给端因素对于行业 的影响则更为显著。从宏观总量视角下看待房地产的传统思维，对于当前行业的趋势判 断整体有效性有限。因此，我们这里从房地产企业拿地到交付的开发流程的视角切入， 搭建行业预测框架。

3.2 销售：库存决定供应，去化率决定需求

总体来说，由于库存总量较低，新增供应决定市场有效供应量；而中短期需求波动受到 房地产及信贷政策影响相对较大，我们假设决定需求端去化率保持相对稳定，作为2022 年销量预测的核心条件。

3.3 竣工：新开工面积领先三年，竣工增速放缓

竣工面积计算相对简单，由于商品房施工周期相对稳定，从开工到竣工约36个月的施工 周期受到的外界变量因素较少，尤其是2021年下半年“保交付”的政策底线下，房屋竣 工面积的可预测性相对较高。

3.4 新开工：保交付下房企资金受限明显，拿地放缓拖累开工

新开工面积与前述增供应测算相同，通过销售回款传导至拿地面积增加，进一步传导至 新开工面积增长。行业目前持续提升资金使用效率，开工意愿变化不大。测算新开工面 积主要依赖对近期拿地建筑面积规模与资金来源约束下的开工能力进行定量判断。

3.5 施工面积：竣工高、开工低，施工面积增速放缓

从口径上来看，施工面积包括本期新开工上期跨入本期继续施工的房屋建筑面积、上期 停缓建在本期恢复施工的房屋建筑面积、本期竣工的房屋建筑面积以及本期施工后又停 缓建的房屋建筑面积。

3.6 房地产开发投资：建安、拿地同步放缓拖累投资

从房地产开发投资的构成项上来看，房地产投资可以拆解为建安相关及土地相关两个主 要部分。其中，建安相关的部分包括建筑工程、安装工程及设备工器具购置三个部分， 土地相关包括其他费用，主要是房地产开发商按实际发生额分期计入的土地成交款。

3.7 房地产投资：施工拿地双弱，开发投资下行压力较大

我们预计，在施工规模下降，同时拿地意愿下行的背景下，房地产开发投资 缺乏增长支撑，建安投资与土地购置费双重拖累房地产开发投资，预计2022年房地产开 发投资约14.4万亿，同比下降3.2%。

3.8 景气度趋势：供需双弱下，市场难以自然复苏

2021年以来的房地产市场下行与以往供应过剩导致的景气度回落不同，市场呈现供需相 互影响下的趋势性下行。在没有外界因素影响下，房地产市场景气度难以呈现自我复苏， 2022年各项数据在前述测算框架下呈现前高后低的趋势。

4.2022年的行业机会

核心观点

2021年下半年以来，房地产调控政策无论从融资端还是需求端，都出现了边际上的改善。 但我们认为，在前述对于房地产行业2022年发展趋势的推算过程中，需要达到稳增长的 目的下，当前政策力度对行业正面影响有限。从逆转行业预期，到行业景气度反转复苏， 实现稳增长的目的，还需政策进一步发力。

从融资环境来看，虽然按揭及房企融资整体在改善，但风险房企流动性压力并未充分消 除的情况下，房企之前融资结构性分化明显。同时，并购贷款的举措在目前阶段难以实 现全面推广，并购方和收购方对于项目并购的意愿并不强。此外，需求侧的政策改善主 要以购房财政补贴及公积金贷款额度小幅提升为主，对需求的刺激作用有限。

我们认为，短期政策宽松并非本来房地产政策松动的终点，在政策基调逐渐从保交房到 保违约到保增长的过程中，各项细节政策存在进一步改善的空间，最终实现行业平稳过 渡，达到稳增长的目的。

4.1 政策：适度纠偏，稳增长还需进一步发力

居民按揭：2021年10月后，按揭投放政策开启纠偏，积压按揭加速投放，但定金与预收 款增速背离下行体现终端购房需求不足。我们预计，2022年购房需求快速走弱的背景下， 按揭成本将进一步下降，促进需求触底回升。

4.2 企业：融资分化，拿地集中度提升

企业结构分化明显：受融资环境改善影响，金融机构对于房地产企业融资活动支持明显。 但行业销售景气度尚未复苏，融资改善更多体现在头部央企、国企，进一步传递到土地 市场，民企企业拿地能力不足，拿地金额占比持续降低。

报告节选：

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）

精选报告来源：【未来智库】。未来智库 - 官方网站

一、现在房地产行业面临的困境是什么？

如果我们把土地市场比作面粉，把房地产产品比作面包，回顾近两年的房地产市场，我们可以发现在一段时期以来，面粉的价格总是在不断的鱼跃面包的价格，也就是导致很多人的判断，在面粉比面包贵的时候，将来面包会更贵，而在面粉大幅度跌价的时候，人们通常会对面包行业产生悲观，从而导致更大程度的面包价格的下落。
从今年的房地产市场上来看，各地的房地产市场状况不容乐观，相关的房地产企业的经营状况也面临困境，特别是一些上市房地产公司，由于股市的缩水，更是加剧了资金链的紧绷，甚至是断裂。
就房地产市场本身而言，和资本市场类似的心态，导致去年的交易多呈现了“追涨杀跌”态势，去年房地产市场火爆，价格井喷，就供求关系而言，全国市场都透支了今年的消费，今年整个需求市场将产生萎缩，同比于去年市场会产生巨大幅度的下落；而从供应市场来说，因为房产的特殊性，需求市场对供应市场的反映最终市场表现会滞后一年以上。因此去年的房地产热从供应市场反应来说，今年才是具体的体现年，因此从供需市场来说，今年的房地产市场都会存在供过于求的这样一种行业状态。
今年人民币升值幅度加大，如果人民币升值幅度加大，那么不排除大量的资金涌入到房地产行业。这会对房地产行业需求形成有效的支撑，从而缓减今年供应过剩的压力，对整个房地产市场起到稳定的作用。国外热钱涌入后落地的最佳载体仍然是房地产行业，但是因为量的关系，热钱更愿意落在资金量比较大的土地与房地产供应市场上，而利用房地产项目来做衍生金融工具，从而产生套利行为。对于国家今年的货币政策与财政政策来说，将采取相对从紧的货币政策与相对宽松的财政政策。国家不仅要控制CPI还要防止通货紧缩所产生对经济的破坏性作用。这个体现在房地产市场上，就是供应方筹措资金的渠道来源的控制和紧缩。
经济适用房限价房等保障类型住房政策执行的力度，基本上会从根本上决定今年房产市场的最终走向，如果国家大面积的推行经济适用房，那么至少在今年对商品房市场产生巨大的冲击作用，甚至产生毁灭性的打击。因为中国的消费者对房产市场的认识还处于非理性阶段，在非理性阶段不同产品的价格价值传导机制会异常的发达，会形成行业的蝴蝶效应，从而波及到整个房地产市场的各个不同产品。最后形成如2007年恐慌性上涨之后的恐慌性下跌。毕竟我们的市场缺乏理性，不论是开发者还是消费者。
资本对今年的房地产市场是非常矛盾的，也救赎月看出目前在资本市场中，房地产公司的IPO面临极大的难度，而相关不明来路的资金悄悄的进入地产市场。这样一方面膨胀的资产泡沫必将推动房地产升值，另一方面全球性的房产价格下跌，让房产产品从天堂回到了人家。越来越多的金融工具性产品的价值体系的破坏，会波及到人们对房地产的信心。如果这个信心体系一旦破坏，那么会极大破坏资本对房产市场的信心，因此而阻止资本进入到地产市场中来，从而导致地产行业的资本紧缩。
银行业对房地产的支持主要从两个方面，一是供应支持，即对开发商的贷款满足程度，二是对需求的支持，对个贷的支持程度，从目前来看，银行对这两方面都产生本能性的防御而减少了对房地产行业的支持，随着房地产价格波动，房地产负资产的出现，银行风险的加大，导致银行主动放弃个贷市场，而随着所有房地产行业的资金链条紧张，销售形势严峻，房地产企业自身的经营问题出现巨大的问题，银行贷款给房地产企业自身风险也越来越大，因此更倾向于收缩房地产市场的贷款冲动。
二级市场直接会决定一级市场的走向。而国家队土地市场的调控已经从以下角度来进行，一是加大经济适用房的出让力度，二是加大对已经购买土地的催款工作；三是加大对已购土地的开发速度的控制；四是加大对土地出让方式公开化透明化的执行力度。从现有房地产行业的内部表现来看，正在发生一个深刻的变化，就是一种开发商开发盈利模式的改变，不是靠土地升值盈利，而是必须要靠房产建设开发来盈利，因此对于囤地动机的开发商来说，将是致命的。因此所有已经囤地的开发商将放弃继续囤地，转而笑话手中存量土地。因此土地市场表现出冷清，很多地区的很多土地交易是低价成交，甚至是流拍，甚至有的开发商打算退地。
总的来说，今年土地市场将会呈现出比二级市场更大的滑坡，而这种滑坡会刺激到二级市场的价格支撑体系，也就是价值的评估标准，在去年牛市的时候，二级市场的产品是以一级市场的价值作为价值来进行评估的；而在今年二级市场仍然会用一级市场的价值进行评估，随着一级市场的冷清与滑落，这将会对二级市场的信心产生严重的打击。在面粉比面包贵的时候的假设判断是将来面包会更贵，而在面粉大幅度跌价的时候，人们通常会对面包行业产生悲观，从而导致更大程度的面包价格的下落。

救赎与出路

先不说消费者的需求，因为这个在很多专家学者那里认为依然是刚性的，是旺盛的，但是我认为在经历了一番“磨难”以后，刚性将变成弹性和部分的理性。也就是说购房需求的绝对数量正在减少，放弃的数量正在增加，而不是简单的观望气氛。
对于很多的房地产公司而言，08年的日子不好过，可能09年更难过，这就需要救赎，其实很多企业也就是这样在做，只不过是用烟雾弹迷惑了舆论一下，傻乎乎的媒体跟着搅和了一下。
其实症结在于资金和开发思维上。
资金紧张是很多开发商都在焦头烂额的问题，当然也有一些新进企业除外，市场的信心不足、金融从紧、周边市场影响等多重因素下，房地产土地升值的预期降低，加上开发直接成本的提高，使得对房地产产品的利润预期也持续降低，对于开发商而言，到处都要给钱结算，而进帐的唯一方式就是销售，但是销售要维持高的预期和利润就要维持价格的稳定，因此在需求谨慎的情况下，成交降低，资金出现困境。
解决的办法就是回归理性的利润空间，将土地升值部分的利润缩减，在抵消各种其他成本上涨因素后，以一个较为合理的价格进行销售，以最快的速度回流资金。这个过程是要非常谨慎的，不调整价格是不行的，调整过快过深可能最终会引火烧身。反正不降是不行的，不如干脆抱着团的调整，从长远上看，适当的价格调整不会造成资产的贬值，而能够挤出一定的泡沫。对于过渡的投机行为，适度的调整所造成的投资人的损失，也是理所应当的，毕竟用途上的投机型投资的风险是那些投机者必须承担的。
开发思维的整合，疯狂的开发理念必将被理性的开发商，专业的开发商代替，也就是一个利润波形回归窄幅的过程，因此对于房地产开发市场而言，股价的缩水，公司的缩水，房地产市场价格的缩水将使开发商更像开发商，而不是投机倒把的短时商人，想赚一票就撤很难，要不就不要来做房地产，这是这个行业发展的良性趋势。所以今年的地产商关停并转的将不在少数。
未来的房地产市场是很有意思的，我认为现有的两限房和经济适用房开发是一个特有产物，以后的开发商及开发产品将全部演变为两限房或者是经济适用房，就是说住宅等一般商品住房都是微利的开发行为，而商业地产才是记载比较开发能力基础上的高利润产物，但利润可能出现在物业的长期持有上。
因此，洗净浮躁后的开发商，踏踏实实要做长久的开发商将是未来的主流，地产行业的救赎，其实救赎就是一个开发理念的调整过程，也是市场进步的过程，现在全行业面临的困境可能是一个塞翁失马的过程，不一定就是坏事，从长远上看现有的困难都可能是利好。

二、房地产行业发展的意见和建议

　　房地产行业发展的意见和建议 篇1

　　根据20xx年公司下半年的计划与要求，为推进公司各项工作稳步前进，实现“将公司建设成为有较强实力的一流综合性企业”的发展目标，针对公司目前的发展现状，提出一些建议：

　　一、加强员工队伍综合素质的提高

　　由于我公司成立初期，员工年龄结构比例差异较大，80后员工占公司员工比例的多数，实际工作经验、外部协调能力欠缺，理论和实际结合不够，工作效率不高；业务知识水平和工作能力跟不上公司快速发展的需要。因此，我建议就公司这一情况采取灵活多样的方式开展一些业务知识、社交礼仪等方面的培训，为员工奠定必要的基础知识和基本技能，加强员工的业务素质和管理水平，提高员工个人的应变、协调、组织及创造等综合能力。同时采取一些激励机制，激发员工的业务学习和工作的积极性，让员工牢固树立与时俱进的学习理念，改进工作作风，提高政治思想素质，树立良好的职业道德，增强事业心和责任感，爱岗敬业，使员工的行为规范与公司企业文化融会贯通，相辅相成，个人价值实现与公司价值提升相得益彰。

　　二、积极开展党建工作

　　按照总公司“加强组织建设、提高员工素质、服务人民群众、促进各项工作”为目标，依照市政府的要求开展各项专题教育活动，贯彻落实《廉政准则》，抓好员工的学习教育活动，提高员工对教育活动的思想认识，引导、督促党员和员工对执政党

　　的路线方针政策的坚定性和自觉性，推进党建工作向纵深发展，加强党的队伍建设，加强廉政建设工作，警钟长鸣，常抓不懈，教育和激发全体党员和员工规范行为，守住底线，牢固心中“防腐墙”，诚信做人，干净做事，树形象、讲诚信，以求真务实、脚踏实地的工作作风，以完成各项目标任务为己任，开创各项工作的新局面。

　　房地产行业发展的意见和建议 篇2

　　去年的4月1日是我进公司的日子，时光流逝、岁月如梭，转眼间在**房地产公司工作已整整一年了。回首过去的路径，还眺未来的征途，苍苍莽莽中，感觉自己和身边的同事仿佛行者，一路风尘却也一路高歌，一路艰辛却也一路执着，行者的脚步一向勇往直前，公司的发展必然风光无限。

　　在公司成立不到两年的短短时光里，在陈总的英明领导下，创造了许多骄人的业绩：开发了**市一次性规划面积最大的东湖苑小区；一年开工面积达44万平方米，居全市第一；开发项目建设创市级文明工地率100，居全市第一；通过ISO9001/ISO14001质量/环境双体系认证，成为全省第一家获双体系认证的房地产企业；小高层设计引入中复式结构设计，为全市首家……业绩之多不胜枚举。

　　当然，在思考成绩的同时，我们也应思考一些存在的问题，因为成绩毕竟属于过去，它所构成的只能是回忆，最好能站在未来的角度考虑现在，也就是站在“巨人的肩膀”上思考问题。

　　我进入公司已整整一年，对公司也有了很深的感情，我很愿意向关注自己的孩子一样关注公司的成长，现就将我对公司的几点思考向领导作个汇报：

　　关于贯标，这是我从本职工作来说第一个应该思考的。在陈总的英明决策、高度重视、悉心指导下，公司已经成功地建立起了质量/环境双体系，并通过了认证审核，然而如何保持好体系，使其更好的为公司的发展服务呢？现状不容乐观，随着审核的通过，证书的获得，有些部门也就将体系文件束之高阁，贯标程序抛在脑后，每月的工作总结一拖再拖从不按时编报，现场管理有所松懈，记录保持应付了事，等等等等，理由只有一个字——忙，忙能作为理由吗，况且真的很忙吗。关键问题在于，思想意识上的重视程度，尤其是部门负责人的思想意识，应该加强他们的贯标意识教育，比如采取对他们专门培训、领导教育、加强交流、举办活动等等。

　　关于企业文化。正如陈总所说，一个企业优秀企业文化，可以在企业中形成强大的向心力和凝聚力，增强企业的核心竞争力。那么如何进一步加强企业文化建设呢？企业文化是软指标，甚至于是一种无形的东西，因此加强企业文化建设是不能以硬指标来衡量的，我们是否可以采取这样的一些措施：编发公司刊物（刊物中可以让每位员工投稿）、多制造一些员工间相互交流的机会、开展一些文化、游览、体育、座谈等活动，另外提高员工素质也是企业文化建设的一个重要环节。

　　关于企业管理。企业管理是一个大的概念，在这里我所思考的只是两个问题：一个是关于工程——“为什么房屋单体完工后，小区各项室外配套工程的衔接以及施工进展总是不尽人意，每次都要等到分房前一催再催，始终不能做到在分房前各项室外配套工程全面完成呢？”另一个是关于分房——“我们常说分房前一定要做好充分的准备，那么到底应该如何做好充分的准备，才能使分房时各项工作有条不紊呢？”我认为这两个问题的关键所在是相同的，那就是都应该加强总体策划（用ISO标准语言来说叫做“产品实现的策划”）。对于小区房屋建设和相应的各项配套工程我们可以在一开始就作一个全面的策划，编制出详细的计划表（明确人员责任分工，确定招投标时间、队伍进场时间、项目开工竣工时间等），并随着工程建设进度，加强计划的动态管理，作好项目的衔接与协调，保证计划的实施。对于分房工作也是如此，所不同的只是策划的内容而已，就是先明确分房流程，然后根据流程作好策划，实施时还要作好分房现场的布置、操作流程的指示以及政策法规的宣讲等等。好范文版权所有

　　关于沟通。只要人活在世上，就离不开沟通，在社会上人与人之间从相互了解到相互信任都源于沟通。对于一个企业来说，沟通更是至关重要，上情下达、下情上达，部门之间、员工之间，哪一环节少得了沟通。我们公司每月一次的工作例会，应该说为全体员工提供了一个很好的沟通机会。不过为了更好的进行沟通，是否可以考虑每周公司领导和各部门负责人都开一次工作例会，让大家随时了解公司发展的进程，也能随时掌握公司各部门的工作进程，并且协调各部门间的工作；当然还可以考虑厂务公开或信息通报等多种沟通形式。

　　关于资金。目前公司在资金方面遇到了困难。不过我认为，虽然土地拍卖未能如愿，但我们的土地还是很有诱惑力的，肯定已经引起了港城房地产界的注意，甚至于一定会有房产商，正在私下考虑和公司洽谈，以达到双赢。

　　以上五点，为个人之所见，如有不妥，敬请见晾。作为公司员工，能为公司的发展与壮大尽自己的微薄之力，此乃真正之我幸。

　　房地产行业发展的意见和建议 篇3

　　房地产市场稳定健康发展是扩大新城区的保证，因此一定要以市场为导向，加强宏观调控与引导，优化房地产发展环境，促进房地产业的良性循环。

　　1、强化市场监管，确保有序发展。

　　要规范房地产开发行政管理，使我区房地产市场走上规范化和法制化轨道。一要强化房地产市场管理。加强商品管理；加强商品房预售管理，未经房地产测绘部门测算审核的，房地产开发商不得进行销（预）售，交易中心拒绝受理其申办权证；限制投机性购房、遏制恶意炒房、哄抬房价，以免价格大起大落，保持房产市场稳定发展。二要健全完善相关管理法规制度。包括拆迁、物业、房地产交易、中介管理等方面的规定，创建公平、公正的市场竞争和住房消费环境。三要强化资质管理。对房地产经纪机构管理实行资格审批制度，从事房地产经纪业务必须进行资格审批后才能领取工商营业执照，从事营业；房地产经纪人需先参加培训，并经考试合格后方能从事房地产经纪业务；对房地产经纪机构和从业人员定期年检、审核，方可继续从业，否则停止营业。四要严肃处理房地产开发和交易活动各个环节的违法违规行为。五要强化租赁管理。将租赁隐形市场显化，规范房屋租赁行为，保障租赁双方当事人的合法权益。由房管、工商、税务、公安等部门协作管理。

　　2、建立与完善系统的、多层次的土地经营计划体系。

　　在对建设用地总量进行控制的同时，对建设用地结构、空间布局、使用条件等也要进行计划，这样才能适应市场经济条件下城市土地经营的要求。计划体系应具备总体控制、具体操作、市场调节等多种层次，实现规划编制计划、土地收购储备计划、土地开发计划、土地供应计划、土地收益分配计划等多种计划的有机结合。还要有长期、中期与年度的土地开发计划，其中长期计划是一种战略性的计划，主要规定目标与基本策略，周期一般在10年左右；中期计划主要是根据国民经济和社会发展情况对土地经营的任务和调节措施加以规定，并作为年度计划的依据，其周期一般为5年左右；并应随着计划环境的变化进行滚动调整。在年度计划的编制上则应注意增强其具体操作性和对土地市场的调控力度。比如，房产供不应求时，应调整计划，加大土地供应量。

　　3、强化土地供应管理。

　　首先，要搞好土地存储，建立并完善土地收购储备制度，加强政府对土地供应的调控，通过土地的前期开发整理，既可以降低土地开发成本，又有利于实现土地供应的计划性，对于暂时闲置的地块，通过前期开发整理，还有助于进行临时出租，高效利用现存土地。其次，实施土地供应“阳光工程”，保持合理的土地供应量。土地“阳光工程”主要是指坚持经营性土地的招标拍卖与挂牌出让，公示土地信息，使土地市场交易的全过程置于监管之下，从而提高市场透明度，维护公平竞争的市场环境。实施土地“阳光工程”，有助于杜绝与土地有关的寻租活动，保持政府职能的完整和严肃；有助于维护市场秩序；也有助于保护开发商之间的公平竞争。第三加强监督与查处违法用地的工作力度，对于非法获得土地使用权、违反有关规划与土地利用计划进行开发的现象进行严厉处罚。

　　4、建立和完善房地产市场信息系统和服务系统。

　　一要建立房地产“超市”（交易中心）。使住宅能够实现程序化、多样化、高效快捷的流通，促进房地产市场全面活跃。交易中心吸纳了税务、土地、金融、公证等部门，以及房地产开发企业、经纪组织进场，提供“咨询——登记——勘测——评估——收税（费）——发证”一门式办公，减少办事程序，缩短办事时间，提高办事效率。二要建立房地产信息发布体系、预警预报体系、房地产信用档案（包括开发企业、物业企业、中介企业及从业人员信用档案），服务房产，引导消费。三要培植中介企业。为方便群众，达到调剂空缺，物尽其用的作用，要组建并积极培植了拍卖、置业、担保、评估、广告等中介企业。坚不持“先育之，后取之”的原则，为中介组织提供良好的软硬件环境，并与市工商、税务等部门协调，最大限度地减免中介企业的各种税费。担保有限公司的组建，将促使个人购房贷款大突破。四要搞好物业管理。引入“洋管家”，增强楼盘营销的吸引力，引入境外服务模式，使物业增值保值，逐步推行星级“管家”服务。五要搞好舆论引导。为搞活房地产交易市场，强化舆论作用，充分运用新闻媒体，通过广播、电视、报纸等大众传媒，促进了居民观念的更新，使之从一个全新的角度去看待房地产，同时也增强自我保护意识，积极参与房地产市场改革。

　　5、立足市场，调整住房供应结构体系，形成“梯级消费”。

　　从市场出发，着力构建商品房、经济适用房和廉租房三种住房供应体系，加大中低价位配套商品房的供应量。优化供应结构，加快普通型商住楼建设，适当调整商业性用房比例，满足多层次住房消费需求。在经济适用房、小户型、普通商品房、公寓、别墅构成的住房一级市场的梯级消费体系基本形成后，带动梯级消费和一、二级市场的联动。一、二手房市场的良好互动，从而形成房地产的“梯级消费”，以促进市场对于存量房的消费。通过卖旧换新、押旧换新等多种形式将一手与二手联动起来，促进多次置业者的增多，使购房进入升级换代的高峰时期，促进市场良性循环。

　　6、树立品牌意识，建设优良房产。首先，塑造

　　诚信企业，加强房产质量监督，建设上乘房产。其次，完善配套设施建设，创建优质人居环境，强化物业管理，打造精品房产；树立创新理念，创建现代楼房。再而，应用新材料、新设备、新技术，建设顺应潮流又适合消费者的住房。

　　房地产行业发展的意见和建议 篇4

　　根据国家分类调控、因城施策的要求，为进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，现提出如下意见：

　　一、严格执行限购限贷政策

　　严格执行我市既有的住房限购政策，即本市户籍居民家庭限购2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)，非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险的缴纳证明的，限购1套住房。非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险的缴纳证明购买住房。

　　严格执行现有差别化住房信贷政策，即对贷款购买首套自住住房的家庭和对拥有1套住房并已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通自住房，执行最低首付款比例30%的规定;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例不得低于70%。继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

　　二、加大住宅用地供应力度

　　积极推进土地供给侧结构性改革，进一步增大用地供应力度。调整土地供应结构，根据市场需求加大住宅用地供应比例，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。土地公开出让时，采取竞配建、竞自持等多种方式有效控制地价快速上涨。

　　三、加强房地产开发企业和中介机构监管

　　加强商品房价格监管，引导开发企业理性定价，继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

　　已取得预售许可或现房销售的房地产开发项目要在10天内一次性公开全部房源并进行销售，同时继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照备案价格对外销售;未取得商品房预售许可证的项目不得进行预售、不得收取或者变相收取任何价金。开发企业不得采取蓄客集中开盘、控制房源、故意制造房源紧张气氛等手段进行促销，不得明示或暗示房价即将上涨升值等误导消费者，禁止虚假广告宣传。

　　严格贯彻执行房地产中介管理有关规定，房地产经纪机构及房地产经纪人员应依法从事房地产经纪活动，中介服务实行明码标价，不得利用虚假信息等进行欺诈，不得捆绑、强迫其他服务和收费。

　　四、严肃查处房地产市场违法违规行为

　　由市住房城乡建设委、国土规划委会同市发展改革委、工商局等部门联合开展专项治理，加大市场监管执法力度，依法严肃查处、严厉打击开发企业捂盘惜售、囤积房源、闲置土地以及房地产经纪机构、信息广告服务机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为，严厉打击各类交易欺诈行为。

　　从严查处各类住房骗购行为，对提供虚假购房资料骗购住房的，不予办理房地产登记;对存在规避住房限购措施的商品住房项目，责令房地产开发企业整改;购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同;对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的`中介机构，责令停业整顿，并严肃处理相关责任人，情节严重的，追究当事人的法律责任。

　　五、防控房地产市场金融风险

　　加强商品房预售资金监管，确保专项用于工程建设。商业银行等金融机构均要严格执行人民银行、银监会有关房地产信贷政策，严把房贷业务的真实性、合规性，防控金融风险。严禁房地产中介机构收取房款、自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。严禁互联网金融企业、小额贷款公司等机构从事首付贷、众筹购房等金融杠杆配资业务，严厉整治房地产交易中涉嫌非法集资行为。严禁投资基金、银行信贷资金违规进入房地产市场，对企业开发贷款、高杠杆、高负债要全面清查，严格监管。

　　六、加强住房保障工作

　　认真落实人才绿卡制度，建立健全高层次人才住房支持机制。进一步扩大公租房覆盖面，多渠道筹集城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员公共租赁住房房源，逐步解决其居住困难。培育发展租赁市场，积极推进租购并举的住房制度。

　　七、正确引导舆论

　　各类新闻媒体、网络平台要加强正面宣传和舆论引导，客观公正报道房地产市场情况，稳定市场预期。对各类机构及个人利用各种公共平台散布虚假消息及制造、传播谣言的行为，由公安、网络信息管理、市场监管等部门坚决予以查处。

　　八、建立完善房地产市场调控工作协调机制

　　建立房地产市场管理工作联席会议制度，由市住房城乡建设委牵头，市委宣传部，市发展改革委、公安局、司法局、财政局、人力资源和社会保障局、国土规划委、工商局、统计局、来穗人员服务管理局、金融局、国税局、地税局，广州住房公积金管理中心，广东银监局，中国人民银行广州分行等单位参加，各司其责，切实落实各项工作措施。市、区加强联动，各区政府要落实属地管理责任，全面监管，保证我市房地产市场平稳健康发展。

　　房地产行业发展的意见和建议 篇5

　　一、我国房地产市场出现的问题分析

　　我国房地产行业经历了辉煌的发展阶段，当前房地产发展逐渐走向平稳，如何在市场饱和的状况下调整经营战略是行业内需要深思的问题，我国房地产周期波动频率缩小，其波动幅度减小，但房地产发展面临着宏观经济恶化、国内结构性调整的难题，下面对现阶段房地产市场出现的问题进行详细分析：

　　（一）销售面积增速低于零。自从我国房地产商业化以来，房地产经历了快速发展阶段，随着房地产行业疲态显示，但是其住宅销售面积增速一直维持在20%-30%之间，在2008年以后，房地产行业发展出现了新的形势，其住宅销售面积增速维持在零附近，在一些沿海地区的城市中，这一数据甚至降到了负值，这表明房地产行业发展势头逐渐冷却，其价格开始平稳。但是在全球性金融危机的影响下，整体宏观经济环境不景气，房地产受到恐慌心理、股市、利率及汇率等异常变化的影响较大，其可能会出现较大的不稳定性变动。

　　（二）全国范围内的交易量萎缩。随着房地产业蓬勃发展，房价也与日俱增，在价格持续上扬的背景下，人们带有很强的从众买房心理，其全国范围内的交易量显著提升，但是从2008年以来，全国的房地产市场普遍出现了交易量大幅度减少的现象，其降幅甚至达到了40%以上，这给房地产商带来了巨大的风险，但是对房地产整体而言，交易量趋于平稳则是一个利好，这正好给我国房地产行业发展模式调整的机遇。

　　（三）房地产发展成本较高。房地产属于高投资的行业，其主要的融资渠道是股市和银行，一旦宏观经济环境发生变化，房地产行业就会受到较大的波动，以房地产的融资而言，一旦房价趋于稳定或者是价格下跌，金融系统就会面临着很大的风险，虽然当前很多人选择个人借贷，这在房地产还贷中属于优良资产还贷，当前四个国有银行出现的不良贷款率仅为1.5%，但是房地产开发商的贷款不良率较高，房地产业发展严重依赖于开放商的资本投入，一旦房地产商出现资金危机，很容易带动银行陷入困境。

　　二、我国房地产发展的几点思考建议

　　（一）促进房地产市场稳定，保持供求关系稳定。房地产业经历了辉煌的发展后逐渐走向了供求关系平衡的状态，因此下一步的工作是促进房地产业市场供求平衡，在控制房地产投资速度上，保证房地产发展符合市场需求规律，从供应和需求两个方面统筹工作，要对城市建筑进行合理改造，提高房地产内需，同时政府要强化经济形势优化，带动居民收入增长，为房地产发展注入动力；再者国家要发挥其市场调节作用，鼓励房地产开发商放低销售价格，减轻人们的购房压力，保证人们的居住权利。从房地产供给方面来说，要提高工程竣工率，充分利用空置房，规范房地产市场的发展，合理优化房地产资源配置。

　　（二）健全市场预警机制。房地产业发展要建立完善的预警机制，这有助于政府及时了解房地产行业动态，并出台相应的宏观调整政策，当前我国各级政府已经针对房地产发展建立了相应的预警机制，将房地产纳入到监督系统中，对于采集的资料进行详细划分。预警机制建立要采用科学的计算方法，规范空置率的计算方法并合理设置警戒线，结合增量空置率和存量空置率两大指标，建立空置率双指标体系，以便全面反映空置房状态。通常而言，增量空置率直接反应商品房的控制状态，为房地产投资和开发调整提供相应的市场依据，同时这一数据也体现了社会房屋总量的态势和余缺状况，因此管理部门要制定完善的预警机制。

　　（三）深化金融体制改革。首先是要开发行业融资的多样化，保证房地产资金链不会断裂，为房地产业发展提供坚实的金融保障，同时要推进住宅担保、住宅抵押证券化等多种金融工具的实施和使用，分担房贷风险；再者要推动银行改革，基于房地产业发展改革银行，提高银行系统的管理能力，控制金融风险能力，同时政府部门要加强对金融机构的准入标准，保证优良资金进入到房地产市场中，避免不良资本进入造成房地产市场出现混乱。结语：随着我国经济发展模式转变进程推进，作为国民经济主体产业的房地产业要适应市场的发展需求，树立正确的发展理念，促进房地产业市场稳定，健全市场预警机制，同时深化金融体制改革，为我国房地产业的发展提供健康的环境。

　　房地产行业发展的意见和建议 篇6

　　随着城市化进程不断加快和我国经济的迅猛增长，我国的房地产业也在飞速发展，已经成为拉动经济增长的一个重要因素。详细内容请看下文我国房地产业的发展策略。

　　房地产业是一个高度关联性和综合性的行业，是联系国民经济个行业的重要枢纽。房地产业现在的发展有哪些问题，如何实现它的可持续发展是当前新形势下一个值得高度关注的问题，这对于发展我国的国民经济、发展城市经济和优化产业结构有着极其重要的意义。

　　我国的房地产业最早产生在19世纪末20世纪初，其发展过程大致经过了萌芽和休眠时期(1850年-1978年)、复苏和膨胀时期(1979年-1993年)和理性发展时期(1994-今天)。

　　1991年底我国的房地产只有4000多家企业，开发企业的数量急剧扩大，使土地供应的紧张态势加剧，土地的价格也节节攀升。到1998年年底，在大规模扩大内需投资政策的带动下，房地产企业达到24378家，从业人员82.6万。到2000年，全国物业管理企业的从业人员已经突破了200万人。

　　在过去的五年，我国的房地产投资的年均增长维持在5%以上，房地产的开发投资在固定资产投资中所占的比例由12.7%-17.9%。当前，房地产和建筑业每年的增加值是9000亿元，大约占GDP的9%。随着居民的生活水平不断提高和城镇人口的快速增长，住房的需求量迅速增长，加上土地价格和建筑材料的上涨，环境和配套设施的改善等，住房消费将会在长期内成为居民的一个消费热点。

　　1、房地产企业数量较多，规模较小，开放能力较低。虽然现在我国的房地产业不像过去那样混乱，很多房地产公司已经初具规模，但是，相对小、差、散的特点没有根本改变，企业整体的开发能力低，跟资源密集型行业的特点极不相适应。

　　2、房地产企业的信用差，不注重品牌的创立。

　　3、房地产企业的资金薄弱，经营的风险大。

　　我国的房地产市场在经过了2008年的调整以后，又开始了新一轮的迅速发展阶段。很多专家和业内认识都认为在多种有利因素的推动下，房地产业大发展前景很好，但是却忽视了其中存在的风险和苦难。笔者经过分析和思考之后，发现，现在我国房地产的发展主要面临着两大风险：国家政策的不确定性和市场需求的不足。

　　国家的宏观政策会直接影响到房地产业的发展。因为我国的市场经济的内外环境中存在着很多不确定性的因素，所以国家的宏观政策会经常进行相应的调整，这就给房地产业的发展带来了不确定性的困难和风险。

　　1、财政政策不确定性。财政政策上的不确定性主要体现在税收政策的不断变化上。房地产交易的税收政策从1997年至今，经历过很多次的变化，在房地产过热的时候要抑制，在房地产市场刚刚进入调整期时要支持，目的是为了未定我国房地产业的发展，不能过热发展，也不能发展不足。

　　2、货币政策不确定性。货币政策的不确定性主要来源于利率的变动、央行公开市场操作和法定存款准备金率变动的不确定。

三、房地产行业现状与未来

房地产行业现状与未来如下：

从现在整体的情况来看，住宅依旧是很多人投资的一个重点，而且一线城市的住宅用地出让金占比也是在慢慢增长，房地产行业的获利空间依旧是比较大的，不过竞争也是越来越激烈了。

未来各地方的房价依旧是会呈现上升的趋势，不过由于相关政策的影响，所以竞争肯定是要激烈一些，在未来城市化的进程将会加快，所以也会带动房地产的需求增长，而且小户型的房子将会成为重中之重，如果打算投身房地产的话，还是需要慎重考虑。

房地产发展的影响因素

1、供需关系。当供给大于需求，商品价格就会下跌，当需求大于供给，那商品价格就会上升，这是微观经济学最基本的供需规律。房产作为商品，就遵守商品经济的规律，肯定受到供需的影响。

2、成本因素。房地产作为商品要受成本制约，成本越高，价格越高。房地产企业想要获得利润，房价必须要高于成本。推高房价的不仅仅是供需。随着地方政府债务的增加，很多地方政府不得不通过卖地来增加财政收入，地价的增加导致房地产的成本增加，也一定程度上推高了房价。

3、政策因素。政府的干预对经济发展起着重要作用，房地产作为商品经济的重要组成部分，政府政策对房地产的影响至关重要。政策因素又包括货币政策、财政政策及各类产业发展政策等。