下跌才刚刚开始，楼市出现三大现状，房价还会继续下跌

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下跌才刚刚开始，楼市出现三大现状，房价还会继续下跌

房价下跌30%前，楼市会出现哪些趋势？现在是买房的最好时刻吗？

房产专家：楼市还有红利，2022年房价还会下跌吗？

受疫情影响楼市迎来拐点，未来3-5年房子会不会“贬值”？

一、下跌才刚刚开始，楼市出现三大现状，房价还会继续下跌

数据显示2021年上半年全国百城平均房价收入比达到了12.9！很明显这个数据说明，现阶段市场上的房价超出了合理水平，而且这还是百城平均房价，如果是在那些大城市里买房的难度只会更大。因此现在市场上大部分人都希望房价能出现下跌，好消息就是在严格的调控政策下，市场上的房价也的确是出现了下跌。统计局数据显示，9月份全国新房价格环比下跌0.1%，时隔77个月后首次出现下跌！刚需购房者期待已久的房价下跌终于来了，而且按照现在楼市表现出来的行情，房价下跌才刚刚开始。特别是在楼市出现以下三个现状之后，笔者认为房价会持续下跌相当长一段时间。

现状一，楼市库存增加明显。供需关系是影响房价走势最直接的因素，而现在的楼市就是一个供应过剩的楼市，并且是一个楼市库存增加明显的楼市。根据相关机构公布的数据，截至2020年末的时候，全国商品房广义库存就超过了70亿平米。如果按照现在楼市的消化能力，这基本上需要4年多的时间才能消化掉这些库存，如果再加上开发商新建的商品房，库存压力只会更大。所以在目前这种楼市供应明显超出需求的大背景下，接下来为了有效降低楼市库存，开发商肯定会给出巨大的优惠去库存。实际上现在就已经有的确在推动去库存了，给出了各种优惠政策。

现状二，人口持续下滑。虽然已经放开了三胎限制，但实际上我国的人口下滑现状依旧很难逆转。例如根据数据显示，今年上半年的时候我国新出生人口减少了16%。而且从目前的情况来看，在房价，教育，医疗这三个问题短期难以解决的背景下，接下来我国年轻人的生育意愿都不会更高，人口还会继续下滑。本来楼市库存就非常高，现在人口还要持续下滑，那楼市供应过剩的局面就会更加明显，到时候房价也就只能下跌了。实际上现在部分三四线城市就已经出现了这种现象，由于当地购房需求不足，开发商只能不断降价促销，结果让地方政府不得不出台政策限制房价跌幅，否则整个市场秩序都会受到挑战。

现状三，授权进行房产税试点。房价之所以能一直保持上涨，很大程度上是因为一大批房源被闲置，所以楼市才会出现供不应求的假象。而在前几天的时候，市场上出现了一个新的消息，那就是高层授权部分城市进行房产税试点改革工作。这意味着讨论多年的房产税终于要出台了，这样一来那些闲置的房产肯定会被倒逼流入市场。另外一方面，那些手里持有多套房产的投资者，也会因为房产税带来的额外成本而选择抛售房产。因此最后的结果就是，市场上的房价会因此出现下跌。

所以在以上三个现状的影响下，接下来市场上的房价还会出现相当长一段时间的下跌，9月份的房价下跌，仅仅只是一个开始而已。

一、房价下跌30%前，楼市会出现哪些趋势？现在是买房的最好时刻吗？

如果房价下跌30%的话，很多地方会出现断供的情况，当地也会推出一系列鼓励买房的措施。

从某种程度上来说，除非一个人本身是刚需购房者，不然这个人最好不要选择盲目买房。特别是在很多地方的房价进一步下降的时候，因为很多地方的房地产行情并不好，所以当地的房价会有持续下降的趋势。对于普通购房者来说，我们没有必要拿自己一生的积蓄来买一套所谓的期房，房子也根本就不是所谓的蓄水池，我们需要合理看待自己的买房行为。

1、第1个现象是逾期的情况越来越多。

如果一个地方的逾期业主的数量越来越多，甚至这个地方有很多人出现断供的情况，这基本上意味着当地的房价会继续下跌。在这种情况之下，因为当地的购买力严重低于实际的房价，所以认为买房的人会非常少，房子自然会处在公共维修的状态之下。

2、第2个现象是鼓励买房的措施。

在一个地方推出各种措施来鼓励大家买房的时候，这并不意味着大家在买房的时候可以享受到相关优惠。事实恰好相反，正是因为没有人愿意主动买房，所以当地才会放开各种买房的现实，同时也会推出鼓励买房的措施。如果没有这些措施的话，当地的房价可能会出现至少10%以上的跌幅，这个跌幅甚至有可能会达到30%。

3、我认为现在不是买房的好时机。

正是因为以上两个理由，我认为当下并不是买房的好时机，我们也需要谨慎看待买房行为。特别是对于一般家庭来说，很多家庭本身的生活能力并不足以支持20~30年的个人住房贷款，我们不仅需要看自己是否有支付首付的能力，更需要看自己的长期贷款偿还能力，所以我们不能把买房当成儿戏来看待。

二、房产专家：楼市还有红利，2022年房价还会下跌吗？

在我国一向有“有房才有家”的观念，很多人对房子也有很深的感情，明明房子已经老到不能住人了，但是自己还不愿意拆除，一直住在里面。在房地产发展的20年里，房价一直在上涨，现在均价都突破1万元了。现在为了买房，很多家庭都苦干了一年，也买不了几平米，真的很辛苦也很尴尬。

房子会迎来贬值潮

房价一直以来都是大家关注的焦点，对于楼市的涨跌也是格外关注的。有行内专家表示，对于2022年来讲，市场总体应该是平稳的，整体大涨或大跌的概率都非常小。因为市场体量巨大，且区域发展不平衡，所以不会出现大涨大跌，

而且政府可以及时跟进调控，也可以控制住市场的异常波动。当然，也不排除局部出现一些个别异常涨跌的情况，2022年上半年房价依旧涨跌参半，但涨跌幅均会越来越小。

原因有两点，其一，目前中国房地产市场执行的是精细化调控政策，对于房价虚高、楼市过热的城市，政策趋向房价下行方面的调控，而跌势明显或者楼市处于上升期的政策支持更多的是上涨。整体来看，第二线城市更多的是稳中有跌。

而处于楼市发展阶段的三四线则更可能是稳中有涨。其二，有机构预测，我国将在2027年进入人口负增长阶段，而当前人口增速已逐步下跌，意味著楼市供求比会发生变化。在人口减少，楼市供应依旧的情况下，部分控制率较高的城市房价下行会相对明显。专家就直言，现在楼市变化很大，告别了黄金时期，2022年楼市将迎来降价潮，房子也会迎来贬值潮，房价下跌可能超乎想象。

房价下跌，房价收入比惊人

所谓的房价收入比是说一个人不吃不喝在你所在的城市中需要多少年才能买得起房，那你觉得要多久？如果你是在北京，那根据数据显示要30年甚至是40年，而根据数据显示，全国100城房价收入比为13，也就是要不吃不喝13年才能买得起房，可见如今的房价有多高。

很多人都觉得房价之所以会不断上涨是因为需求大，然而你可知道现如今我国城镇化率已经达到了60%以上，而城镇家庭住房拥有率更是达到了96%，更有41.5%的家庭拥有2套或者2套以上的房产，可见房价上涨并不是因为需求，即便有关系，影响也不会非常大。

再者我国的房屋空置率一直居高不下，很多买房的人并不住，而是用于投资，这也就造成了很多小区中入住率不高，甚至达不到30%的情况，一到夜晚，“万家灯火”完全就是不可能出现。根据一些数据中显示，我国的平均空置率大概在20%-30%之间，而这个空置率已经远远高于国际上的正常空置率了。

2022年可能是买房最好的上车时机

我国的房价也是偏高的，目前我国大城市房价在3万元到5万元之间，个人收入很多都是几千元一个月，想要在短期买房是很难的，现在我国城市化率达到了60%以上，国外的话一般工作5年就可以买房了。从这点来看，我国的城市发展潜力不会很大，一些城市人口会减少，一些城市人口会增加，于是出现部分城市房价下跌，一些城市房价上涨。

总的来讲，现在我国人口红利正在消失，新生儿出生率也不是很乐观，现在结婚率很低，离婚率很高，年轻人买不起房子，国家就要解决这个问题，高房价也影响其他行业发展，现在不少城市房价下跌挺严重的，很多专家都指出，2022年楼市将迎来“减价潮”，表示房价走势会超出想象。

说到房价可以跌多少？孙宏斌也做出过判断，指出房价下跌30%是可以接受的，如果跌幅超过30%的话，很多房企都会倒闭，已经买房的人也接受不了，最后会危及银行系统。现在不少城市空心化，人口在不断的流失，不少城市会重演廊坊或者燕郊的房价走势，房价会大幅下跌，跌幅可能高达50%以上，对于无房族而言，绝对算得上是好事。2022年，可能是买房最好的上车时机。

三、受疫情影响楼市迎来拐点，未来3-5年房子会不会“贬值”？

我认为房子在未来3~5年确实会出现不同程度的贬值，但这个贬值会以阴跌的形式来出现。

以我个人来看，因为很多地方的房价本身已经非常贵了，如果这个地方的购买力没有显著上升的话，很多地方的房价只会出现不同程度的跌幅，基本上不会重新上涨。特别是在很多人的生活受到新冠疫情的影响之后，因为很多人的收入在进一步降低，所以有能力买房的人会越来越少，相关地区的房价也会继续下跌。

1、未来的房子会出现不同程度的贬值。

除了北上广深这样的一线城市之外，几乎所有的城市的房价的泡沫都非常严重，这也意味着很多城市的房价可能会出现至少20%以上的跌幅。虽然很多城市出台了一系列稳定房价的房地产措施，但这些措施根本就不能缓解年轻人无力买房的现状，这也意味着很多地方的方向根本就不稳定。

2、房子会以阴跌的形式贬值。

因为很多地方不允许房价直接出现字面意义上的跌幅，如果房子进一步贬值的话，房子的贬值形式可能是阴跌。对于很多城市来说，相关城市可能会出台一系列鼓励买房的措施，有些城市甚至会主动降低个人住房贷款的利率。虽然很多地方的房贷利率已经低到了5%以内，但如果和国外的发达国家做比较的话，很多国家的房贷利息只有2%左右，所以我们的房贷利率依然有非常大的下跌空间。

总的来说，我个人会认为房子贬值几乎已经成为了必然趋势，对于刚需购房者来说，大家需要谨慎判断自己的购买能力和房贷承受能力，以后不要选择盲目买房，因为这种行为可能会影响到自己接下来的一生。