物业管理实用制度手册全套603页

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一、物业管理实用制度手册全套603页

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前 言1

第一章 前期物业管理服务（含前期介入）2

1、前期物业管理服务合同及投标计划书2

2、前期介入的形式2

3、前期介入人员的配置和培训2

4、前期介入的进驻2

4.1与开发商建立业务联系2

4.2以书面备忘录的形式，从物业管理的角度提出合理化建议3

4.3物业管理用房的落实及装修3

5、与相关职能部门的业务关系建立4

5.1工商所4

5.2房地办（区房地局街道办事处）4

5.3银行5

5.4物价局5

5.5街道、居委5

5.6警署6

5.7环卫、环保6

5.8陆管处6

5.9社文处6

6、售楼处、样板房的物业管理6

7、竣工验收的参与7

8、物业的接管验收8

8.1物业接管验收的作用8

8.2物业接管验收的标准及重点9

8.3 物业交接的实施13

9、管理处的筹建15

9.1管理处组织机构设置及人员配备15

9.2岗位职责15

9.2.3其他各类人员岗位职责17

9.3各岗位工作规程17

9.4业主入住前的工作计划17

9.5费用的测算17

9.6人事管理19

9.7员工制服的定制20

9.8培训20

9.9管理大纲的制定23

9.10物业管理公约、用户手册的制定23

9.11管理处的规范上墙内容23

9.12员工行为规范、礼貌用语的制定23

10、业主入住26

10.1业主入住流程26

10.2业主入住前的准备26

10.3业主入伙前需与开发商协调的问题26

10.4业主办理入伙手续场地的环境布置27

10.5与业主入住相关的单位的协调联系27

11、装修管理36

11.1目的36

11.2装修须知36

11.3装修手续的办理36

11.4装修期间的监管36

12、工程管理55

12.1业主报（急）修服务55

12.2日常巡检维修56

12.3设备保养计划的制定和实施56

12.4设备台帐的建立58

12.5设备仓库的管理58

13、保安管理89

13.1门岗管理89

13.2监控管理89

13.3巡逻管理。90

13.4车辆管理91

13.5小区内交通事故的处理92

14、保洁管理108

14.1保洁工作的内容、标准和计划108

14.2保洁工作的作业程序110

14.3有偿保洁服务111

15、绿化养护管理113

16、特约服务115

16.1特约服务115

16.2延伸服务（有偿服务）115

16.3“人性化”无偿服务的延伸116

17、接待和投诉处理118

17.1处理投诉的基本原则118

17.2投诉界定118

17.3投诉接待119

18、财务管理125

18.1小区财务人员的基本职责125

18.2新开楼盘的财务工作126

18.3 二手楼盘接收的财务工作129

18.4小区日常管理期间的财务工作130

18.5管理期结束的小区财务工作133

19、物业的变更140

19.1二手房买卖新老业主与物业的交接流程140

19.2业主出租房屋的管理140

20、分承包方的监管141

20.1分承包项目的审批权限141

20.2分承包项目的服务过程监管141

20.3分承包方服务质量年度评价143

21、档案的建立与管理148

21.1管理要求148

21.2档案的收集与归档148

21.3档案分类编制149

21.4归档要求150

21.5档案整理与保管150

21.6档案的跟踪151

21.7档案的利用与销毁151

21.8相关文件151

22、业主大会、业主委员会的成立156

23、与业主委员会签订物业管理服务合同156

24、维修资金的管理157

24.1维修资金的收集157

24.2维修资金帐户的开设和网站注册157

24.3维修资金的使用范围157

24. 4维修资金的使用规定157

25、社区文化和文明小区建设157

26、行风建设和小区经理责任制158

27、达标、优秀、示范小区的创建158

第二章 二手楼盘的接管159

1、二手楼盘的接管形式159

2、二手楼盘物业管理合同的签订及双方的责、权、利159

3、二手楼盘接管前的准备159

4、二手楼盘的接管验收159

4.1二手盘的接管验收的重点159

4.2接管验收中应注意的事项160

5、二手楼盘的管理160

第三章 楼盘结束管理的移交161

1、与业委会（开发商）和接管物业管理公司的移交161

2、与上级公司的移交161

3、管理处的注销161

第四章 突发事件应急处理162

1、职责162

2、突发事件的种类和应急处理预案162

2.1电梯故障应急处理预案162

2.2火警事故应急处理预案162

2.3水浸事故应急处理预案162

2.4治安事件应急处理预案163

2.5防台防汛应急处理预案163

2.6避雷失效应急处理预案163

2.7停电停水应急处理预案163

2.8跑、冒、滴水事故应急处理预案178

2.9燃气泄漏事故应急处理预案178

2.10物业防爆、防破坏性事件的应急处理预案179

2.11电梯内发生危害及骚扰事件的应急处理预案179

2.12精神病患者的应急处理预案180

2.13酗酒闹事的应急处理预案181

第五章 会所管理182

1、会所管理的形式：182

2、会所的经营项目：182

3、组织机构设置182

4、会所章程182

5、会所各类管理制度183

5.1会所管理制度183

5.2健身房管理制度184

5.3网球场管理制度184

5.4游泳池管理制度185

5.5棋牌室管理制度186

5.6乒乓球室管理制度186

5.7桌球室管理制度187

第六章 物业管理常用文书188

一、国家行政机关公文的种类：188

（一）、命令（令）188

（二）、决定188

（三）、公告188

（四）、通告188

（五）、通知188

（六）、通报189

（七）、议案189

（八）、报告189

（九）、请示189

（十）、批复189

（十一）、意见189

（十二）、函189

（十三）、会议纪要190

二、物业管理常用文书的种类、格式191

1、通告191

2、通知193

3、通报195

4、报告196

5、请示198

6、函200

7、会议纪要202

8、总结204

9、计划206

10、备忘录208

三、举例209

1、请示：209

2、会议纪要：210

附件：

1、国务院《物业管理条例》211

2、国务院《企业事业单位内部治安保卫条例》225

3、国家发改委、建设部《物业服务收费明码标价规定》231

4、国家发改委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》233

5、建设部关于印发《业主临时公约（示范文本）》的通知239

6、建设部《业主大会规程》248

7、建设部《住宅室内装饰装修管理办法》255

8、《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)的通知264

9、建设部《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》277

10、《上海市住宅物业管理规定》283

11、关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见298

12、关于修改《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法》的决定301

13、市房地局《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》310

14、《上海市住宅物业消防安全管理规定及消防设施管理、维护、保养的技术要求》314

15、《新建住宅小区入住收费告知单》制度的通知322

16、《关于在本市推行物业服务文明用语的通知》325

17、《上海市居住物业小区经理管理暂行办法》的通知328

18、《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》336

19、《上海市居住物业小区公共区域安全防范管理暂行规定》339

20、《关于进一步加强居住房屋应急维修服务的通知》342

21、《关于加强本市居住小区窨井盖管理的通知》345

22、《关于加强居住物业装修管理和行政执法若干问题的通知》347

23、《关于新建住宅交付使用有关事项的通知》349

24、《上海市新建住宅区生活垃圾管理暂行办法》的通知351

25、《关于规范使用外墙清洗剂的通知》356

26、《关于开立维修基金帐户有关问题的通知》358

27、市房地局关于实施《上海市商品住宅维修基金管理办法》若干问题的通知359

28、市质监局《上海市电梯安全监察办法》361

29、市物价局、财政局、环保局关于印发《上海市排污费征收管理办法》的通知374

30、市房地局关于印发《业主大会议事规则》《业主临时公约》《业主公约》试行示范文本的通知381

31、市房地局关于使用《业主委员会备案证》以及组建业主大会公告示范样张的通知403

32、市房地局关于印发《上海市物业公共区域及 设施设备预防性消毒工作标准》的通知445

33、上海市住宅物业管理服务规范450

34、居住物业政府相关文件摘要452

35、上海**物业管理公司管理公约457

36、上海**物业管理公司用户手册465

37、员工手册（详见公司统一制作的样本）481

38、上海**物业管理公司各类管理制度（规定）、各工种岗位职责及其操作规程482

（一）接待、查询服务制度：482

（二）物资采购保管管理制度：483

（三）供方选择管理制度：486

（四）档案管理制度：487

（五）钥匙管理制度：489

（六）保安管理制度：491

（七）保安巡逻制度：492

（八）消控、监控室管理制度：492

（九）保安交接班制度：493

（十）外来施工安全管理制度：494

（十一）易燃易爆物品安全管理制度：496

（十二）动火作业管理制度：496

（十三）消防管理制度：498

（十四）机房管理制度：502

（十五）变配电室安全操作规定：502

（十六）倒闸操作规定：504

（十七）强电巡检操作规定：506

（十八）弱电巡检操作规定：507

（十九）电梯维修保养管理制度：508

（二十）消防系统设备保养管理制度：509

（二十一）给排水及机械设备巡检管理制度：509

（二十二）工程交接班操作规定：510

（二十三）物业建筑、设备运行和点检管理制度：511

（二十四）安全生产管理制度：520

（二十五）监视和测量装置管理制度：521

（二十六）空置房巡视管理制度：522

（二十七）物业设备维修保养管理制度：523

（二十八）日常保洁制度：525

（一）区域经理岗位职责526

（二）管理处经理岗位职责526

（三）接待主管岗位职责526

（四）文秘岗位职责526

（五）客户联络员岗位职责527

（六）收费员岗位职责528

（七）会所服务员职责529

（八）出纳员岗位职责530

（九）保安主管岗位职责530

（十）门岗保安岗位职责531

（十一）车辆管理员岗位职责532

（十二）巡逻岗保安岗位职责533

（十三）消监控室保安岗位职责533

（十四）保洁主管（领班）岗位职责534

（十五）保洁员岗位职责535

（十六）绿化养护员岗位职责536

（十七）工程主管（领班）岗位职责536

（十八）电梯工岗位职责537

（十九）管道维修工岗位职责538

（二十）空调工岗位职责538

（二十一）弱电维修工岗位职责539

（二十二）维修电工岗位职责540

（一）服务质量评定操作规程540

（二）报修服务操作规程542

（三）入伙/交房操作规程544

（四）投诉处理操作规程547

（五）验收和交接管理操作规程548

（六）保安管理规程555

（七）门岗保安操作规程560

（八）巡逻岗操作规程561

（九）地下停车库保安操作规程563

（十）非机动车停放管理操作规程564

（十一）防盗操作规程564

（十二）消防水枪、水带操作规程566

（十三）火灾扑救操作规程567

（十四）解除火警操作规程569

（十五）电器线路防火安全操作规程571

（十六）电梯维护保养操作规程572

（十七）弱电设备维修保养操作规定573

（十八）消防水泵日常点检操作规程575

（十九）水箱清洗消毒操作规程575

（二十）锅炉安全操作规程576

（二十一）日常保洁操作规程578

（二十二）保洁工操作规程579

（二十三）停车场保洁操作规程580

（二十四）公共场地和道路保洁操作规程581

（二十五）楼道保洁操作规程582

（二十六）绿地保洁操作规程583

（二十七）灭虫、消杀操作规程584

（二十八）排水沟保洁操作规程585

（二十九）抛光机操作规程585

（三十）喷雾器操作规程586

（三十一）化粪池清理操作规程：587

（三十二）水景池保洁操作规程588

（三十三）绿化养护管理操作规程589

39、上墙文件的内容及其统一格式598

40、物业管理行业行为规范602

点击下方链接，下载物业资料

一、小区物业管理办法

制定小区物业管理规定，为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境提供了范本。 下面是小区物业管理制度，仅供参考!
　　小区物业管理办法一
　　一、房屋产权界定及管理

　　小区单位用房的产权归中国水利水电第五工程局有限公司所有，居民住宅的产权部分属个人所有。公司授权高碑店基地管理处对单位用房行使财产所有权，对居民住宅进行常规管理。为加强房屋管理，保证房屋的正常维修，维护单位和业主的合法权益，业主应自觉遵守《水电五局高碑店基地房屋管理办法》的规定，由于业主违反规定的行为引起的后果和经济纠纷，由业主承担。

　　1、对室内装修的管理

　　凡需进行室内装修的业主，在动工前必须到管理处经营部办理申请批准手续,并在财务部缴纳装修押金后，到经营部领取《装修许可证》，业主凭《装修许可证》方可进行室内装修。装修时应遵守《水电五局高碑店基地小区住宅装修管理办法》。装修押金按房屋建筑面积收取，装修完毕后业主通知经营部和物业公司共同检查达标后，凭收据退还押金。如果经检查有下列情况发生的，首先从押金中扣款，押金数额不足以扣款时，业主另行交款：

　　(1) 破坏了房屋受力结构，造成了安全隐患的;

　　(2) 改动和损坏了公用供水、供电、供暖管线，可能影响其他业主的;

　　(3) 产生超标噪音引起周边业主投诉的;

　　(4) 占用公用空间堆积建筑垃圾不及时清运的。

　　2、对房屋维修的管理

　　本小区房屋分为公用和自用两部分，公用部分的维修由物业公司负责，其费用属物业管理费用中范围的，在物业管理费用中列支;自用部分的维修由业主负责，业主可以选择物业公司提供服务，也可以选择社会服务单位提供服务，维修费用业主自理。

　　二、共用设施管理

　　1、共用设施包括供电系统、供水系统、供暖系统、化粪池、垃圾箱、消防、避雷系统和屋顶防水系统等，与全体业主利益和公共卫生、安全密切相关，严禁任何单位和业主未办理手续私自对其进行拆、改、增、迁或损毁，一经发现上述行为，由管理处和物业公司提出限期恢复，另外还要按实际损坏程度赔偿损失。如确需改、拆、增、迁共用设施，必须向管理处提出申请和说明，经批准后由物业公司指定专业人员按相关安全规范进行施工为保护屋顶防水层，严禁业主私自攀爬楼顶，如因此造成屋顶防水层渗漏，责任人必须承担防水层修复费用，以及因此造成单位或其他业主的相关财产损失的赔偿责任。

　　2、太阳能安装

　　业主如需安装太阳能设施，必须先到管理处的经营部办理申请登记手续并在财务部缴纳安装押金后，到经营部领取《安装许可证》。业主凭《安装许可证》和押金收据到物业公司领取钥匙，同时确保按安全要求，保证楼顶屋面和其他部位不被破坏后方可进行安装。业主如未经相关部门同意，私自安装太阳能装置，管理处和物业公司有权阻止其行为，除限期拆除太阳能装置外，还应赔偿造成的相关损失。对业主在使用的太阳能设施，管理处经营部随时进行检查，如因该设施自身原因，造成楼顶防水层渗漏和公用设施的损坏，由业主承担补漏费用，并承担相应的损失赔偿责任。

　　三、物业服务费及各项代收代付费用的缴纳

　　1、水费：由物业公司定期入户抄表，业主在10日内到物业公司缴纳;

　　2、电费：业主持购电卡到物业公司购买;未安装磁卡电表的业主或单位，由物业公司定期入户抄表，同时收取电费;

　　3、暖气费：业主须在通知的规定时间内，到物业公司缴纳，收费标准应符合物价局相关规定。

　　4、物业服务费： 业主应当自觉按规定及时缴纳物业服务相关费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，如不能按规定及时交纳，责任由业主负责。凡不按规定缴纳水费、电费、暖气费、物管费等各项费用，物业公司有权采取催缴措施，并由业主按照每逾期一日支付应缴费用总额的千分之三的标准支付滞纳金。

　　四、 用水、用电管理

　　1、用水管理

　　(1)、业主要爱护水表和公共管线设施，防止跑、漏水现象发生。如发现管道出现故障，请及时通知物业服务单位进行维修;

　　(2)、公共给水、排水管道由物业公司负责养护维修，业主不得随意拆挖、安装、更改管线;

　　(3)、严禁业主采取滴水、水表停转和倒转等手段无偿使用水资源，一经发现确认，物业公司除收缴水费外，还应按照当期应缴水费的两倍赔偿经济损失。

　　2、用电管理

　　1)、当电路出现故障时，业主应及时通知物业公司进行维修，不得私自维修公共配电设施。否则，由此造成的一切后果和损失由责任人负责;

　　2)、严禁私自拉线用电，严禁偷、漏电现象发生，如有违章用电者，一发现，由物业公司按规定进行处罚，由此造成的经济损失和人身伤害，由责任负责。对于经查实偷电者，该业主需按照其上年度已缴电费的月平均数额的两倍赔偿经济损失。如情节严重，管理处和物业公司均有权向当地公安机关反映、举报;

　　3)、楼道照明灯泡损坏由业主自行更换，如需物业服务人员更换，业主需承担材料费，灯泡限用功率在25W以下，如因使用灯泡和人为造成灯口损坏及电路故障的，由当事人负责并支付人工、材料费。

　　五、供暖的管理

　　1、业主不得私自改装供暖设施，不得私自关闭公用进水、回水阀门

　　2、业主安装其他原供暖设施以外的取暖、热水设施(如“小保姆”)，须到物业公司登记备案，并按规定交费后方可使用。未经批准私自安装使用的，该业主按照应缴取暖费的两倍缴纳取暖费用

　　3、业主如发现供暖故障，室内温度达不到标准时，应及时与物业公司联系维修。未经批准，私自维修造成的一切后果，由当事人自行负责。

　　六、公共环境及卫生管理

　　1、公共卫生管理

　　(1)、业主应将生活垃圾装入垃圾袋中，放入设置的垃圾箱内，禁止乱扔、乱倒垃圾;

　　(2)、禁止随地吐痰，乱扔烟头、纸屑、果皮、杂物等;

　　(3)、禁止从窗户、阳台向外抛掷垃圾、杂物，禁止随意倾倒污水、杂物;

　　(4)、禁止在公共区域和楼房外墙上乱写、乱画、乱贴广告;

　　(5)、禁止在小区内饲养畜禽，不准在公共区域随意放养宠物;

　　2、公共环境管理

　　(1)、禁止在22：00 — 7：00，12：00—14：00时段在公共区域弹奏乐器、使用音响器材;

　　(2)、禁止在职工活动中心等密闭的公共场所吸烟、喧哗、带宠物入内

　　(3)禁止占用公共空间摆放私人物品，一经发现，管理处和物业公司有权清除;

　　七、绿化管理

　　1、禁止侵占公共绿地、在绿化区域堆放垃圾、杂物、放养宠物;

　　2、禁止攀折、损坏花木、围栏及其他相关设施，如有损坏必须照价赔偿;

　　3、禁止在绿地上停放、行驶各类私人车辆;

　　4、禁止在绿化带内种植蔬菜和挖设地窖。

　　八、治安综合管理

　　1、车辆管理

　　对车辆的管理原则为：对车辆在小区的停放秩序和交通秩序予以管理，不包含保管、看护责任。

　　(1)、禁止机动车在小区内鸣笛，行驶限速15公里/小时;

　　(2)、禁止在暖气沟、绿化区域、人行道停放车辆;

　　(3)、禁止在小区内试刹车、加油和维修机动车;

　　(4)、车辆应停放在物业公司指定的停车区域;

　　(5)、车主如损坏道路和公共设施等，需按价赔偿;

　　(6)、自行车或其他人力车辆均应停放在特定区域并自行设置防盗措施;

　　(7)、各种车辆(包括机动、人力)因第三人盗窃丢失、损坏、车内物品丢失均由车辆所有权人自行承担。

　　2、消防管理

　　(1)、禁止私自移动任何消防设施设备、将其用于其它用途，违者将根据情节承担相应的经济和法律责任;

　　(2)、禁止在楼道内停放车辆阻碍消防通道和堆放易燃、危险杂物;

　　(3)、禁止在生活区内，特别是阳台上燃放烟花、爆竹;

　　(4)、禁止违章使用电器设备;

　　(5)、禁止在本小区内倾倒液化气残液;

　　3、治安管理

　　治安管理的原则是：对小区生活秩序的维护。

　　(1)、禁止私自携带易燃、易爆、剧毒物品的人员和车辆进入本小区;

　　(2)、自觉维护内部治安，对违法犯罪人员和行为要积极主动举报;

　　(3)、禁止利用房屋窝藏违法犯罪人员和赃物;

　　(4)、禁止在小区大门前或小区内乱设摊点、占道经营;

　　(5)、禁止乱贴、乱画、随意设置广告、堆放杂物和危险器具;

　　九、对宠物的管理

　　1、饲养犬类等宠物必须到高碑店市有关部门办理《免疫合格证》，定期为宠物注射疫苗，并到物业公司、基地安全保卫部登记备案并签订《居民文明养犬承诺书》;

　　2、严禁饲养大型宠物、攻击性宠物，一经发现按治安案件处理;

　　3、严禁在小区公共区域内放养宠物，严禁携带宠物进入办公楼、社区医院、活动中心等公共场所。严禁在绿化区域遛宠物，以保持公共环境卫生清洁;

　　4、携带宠物外出时，必须挂锁链，长度不超过2米，并由成年人牵领。若饲养宠物产生噪音、出现伤人等事件，宠物主人必须及时处置并负全责。凡是有咬人记录的宠物，必须自行清理出本小区，不得在本小区内遗弃所养宠物。

　　5、凡豢养宠物者自觉交纳保障金，如物业公司、安全保卫部巡查人员发现有违反以上《管理规定》者，将给宠物主人送发扣除保障金通知单，保障金扣完后，饲养者应自觉补交。

　　十、楼顶检查口管理

　　1、禁止任何人擅自攀上楼顶，不得在楼顶嬉戏玩耍及进行与安装、维修等无关的活动;

　　2、禁止擅自撬锁上楼顶，一经发现，管理处及物业公司责令其赔偿损失;

　　3、凡安装、维修电话、太阳能、有线电视等，须到物业公司交纳押金后领取钥匙，并办理登记手续。安装、维修完毕后，事主须检查“楼顶检查口”，确认关门上锁后，及时向物业服务单位退还钥匙。

　　十一、业主联系告知管理

　　1、请业主填写《业主基本情况联系表》，以便在紧急情况时，物业管理公司能与您及时取得联系。

　　2、为尽量避免因入户通知而产生的打扰，敬请业主随时留意设置在公共区域的告示牌，以便能够及时了解小区管理的通知和相关信息。

　　3、本物业管理规定在公共区域的告示牌予以张贴公示，自张贴公示之日起满十日后生效。
　　小区物业管理办法二
　　一、物业管理企业

　　1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

　　2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

　　3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

　　4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。

　　5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

　　6、日常维护与紧急事件处理。(1)物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。(2)对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

　　(3)对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

　　7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

　　8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

　　9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

　　10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

　　11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。

　　二、业主、房屋使用人

　　1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

　　2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。

　　3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物;不准损坏花草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质;制造妨碍他人正常休息的噪音等。

　　4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用;也可以向法院提起诉讼。

　　5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。

　　6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

　　住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。

　　三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。

　　四、本办法自公布之日起施行。

　　XX年四月十日
　　小区物业管理办法三
　　一、治安管理规定

　　1、小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度;住户车辆按规定只能停放在小区地下停车场，并办理相关手续。

　　2、小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。

　　3、遵守小区和管理处公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。

　　4、住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。

　　5、住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人或事。

　　6、小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从管理处的管理，不得从事非法经营活动。

　　二、环境保护管理规定

　　1、爱护园林绿化，不采摘花朵，不损坏树木。

　　2、爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建、乱贴，保持小区环境整洁。

　　3、小区各商业市场、商业网点，饮食门店不得乱扔废弃物，乱倒污水及排放其它污染物。

　　4、小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音，特别是在晚上十时至早晨八时期间严禁制造各种噪音，违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。

　　5、小区内各种车辆在指定地点停放，出入禁鸣，整齐有序。

　　6、不在住宅内使用燃烧式采暖、取暖、餐饮设备。

　　三、清洁卫生管理规定

　　1、请自觉维护小区的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾，摆放物品。

　　2、垃圾装好袋，置于垃圾收集点内。

　　3、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。

　　4、不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物，饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。带宠物在小区散步时，不污染环境，宠物伤人由其主人负责赔偿。

　　5、住户装修房屋，不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。

　　6、小区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和粉刷费用，并在公告栏予以曝光。

　　7、商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共区域扩大营业场地。

　　8、提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定，维护小区的整洁。

　　四、停车管理规定

　　1、小区地下停车场，专供购(租)车位的住户使用，所有外来车辆未经许可，不得进入;闲杂人员不得入内。

　　2、小区住户车辆长期停放地下停车场须办理车辆停放卡，一车一卡，持卡出入;临时停车须登记，经同意发临时车辆停放卡，持卡进入，离开时退卡。

　　3、租用固定车位的车辆应按位停放，租用非固定车位的车辆由保安人员指挥按序停放。对临时进入区内的车辆停放实行择位停放。

　　4、停车场地将采取24小时智能监控记录，配备灭火器，烟雾器。

　　5、停车场地应保持环境卫生，不得在停车场内摆摊点、会客、喝酒、睡觉、喧哗、吵闹和长时间聊天。

　　6、车辆进入停车场禁止鸣喇叭，限速5公里/小时。

　　7、停车场禁止装有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。

　　8、车辆进出和停放要注意前后左右车辆的距离，不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍。

　　9、车辆停放后，车主要带走车上所放置的物品，并锁好车锁、车门和车窗，否则责任自负。

　　10、车主要爱护停车场的消防、供水、供电、通迅等一切公共设备，不慎损坏时需照价赔偿，若造成严重事故者将追究其法律责任。

　　11、有固定车位的车主要严格按照小区规定的停放费标准，按时交费，临时车辆由管理员指引停放位置，并根据停车时间规定收费。

　　12、若车主不慎丢失车辆出入卡，应立即通知管理人员，提供有关资料，经核实后缴纳办卡费，由管理处补发出入卡。

　　13、若车辆在停放区被损坏者，原则由损坏双方协商解决，严重者可向保险公司索赔，当班保安员与管理处共同协助调查处理。

　　14、所有停放车辆，必须按规定停放，对违规行车和停泊车辆的车主，管理员有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施，由此造成的损失一概由车主负责。

　　15、院内严禁停放一切车辆，违者每次罚款200元。

　　五、消防安全管理规定

　　1、消防工作坚持“预防为主，防消结合”的方针，实行综合管理、群防群治。

　　2、加强消防法律、法规和防火安全知识宣传，提高住户消防安全意识。

　　4、严禁外来装有危险品车辆进入小区，教育儿童勿在小区内玩火。

　　5、发现初期火灾要及时扑救，对情况严重难以扑灭的，应及时拨打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。

　　6、自觉遵守政府燃放烟花爆竹的有关规定，杜绝火险隐患。

　　7、进行室内装修，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。

　　8、不准从窗户向外扔烟头，没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内。

　　9、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。

　　10、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失，一经发现，将作出严肃处理。

　　11、管理处对违章、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，及时制止或向有关部门报告。

　　12、以上各项规定望各位住户极积支持配合，以便小区的管理。

　　本规定自XXXX年XX月XX日起执行。

　　XXXX 公司

　　本规定最终解释权归XXXX

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二、物业管理的图书目录

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《如何做一名优秀的物业经理》

《物业经理365天超级管理手册》

《住宅物业消防安全培训教程》

《物业公司成本控制与精细化管理》

《物业管理常用表格及文书写作》

《物业管理与服务158个怎么办》

《现代物业管理:物业公司规范化管理全案》

《光荣与梦想：物业企业成长秘籍》

《物业项目全程运作实战手册》

《物业项目品质管控实施手册》

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《物业客服培训》（物业服务全程培训）

《物业服务案例解析》（物业服务全程培训）

《商业地产项目物业管理一本通》

《中国上市物业服务企业价值创新研究报告（2019）

《物业管理工作手册（第二版）》

《物业服务人员超级口才训练》（第一版）

《医院一体化物业管理与服务规范》

《物业安全管理——治安、交通、车辆、消防、应急管理与培训手册》

《物业管理从入门到到精通》（第一版）

《物业管理师日志》

《从零开始学做物业经理》

《消防安全与管理200问》

《万达工作法》

《物业管理条例（案例应用版）：立案 管辖 证据 裁判》

《写字楼物业经营管理的策划运作》

《物业工程设施设备管理与维修实务(第2版)》

《图说物业管理(实战升级版)》【附赠光盘】

《现代物业规范管理与服务实用全书》

《公共物业商业物业工业物业管理与服务》

《物业客户服务培训与管理手册（第2版）》

《物业企业9大部门精细化管理与考核大全》

《物业公司规范化管理工作手册(第三版)》

《商业地产运营管理》

《物业管理经典案例与实务操作指引》

《专家解惑物业管理：一本城市人必读的书》

《物业公司绩效考核与测评管理全案》

《2016最新物权法及司法解释汇编》

《物业管理的148个怎么办》

《物业公司绩效管理流程、指标、制度、表格》

《物业会计实务》

《商业物业管理法律风险防范与纠纷解决》

《物业管理条例（实用版）》

《物业管理条例（实用问题版）》

《精益医院物业管理实践——服务规范》

《物业企业会计实务示范手册》

《物业纠纷处理图解锦囊》

《物业公司精益管理与过程控制全案：图解版》

《医院物业管理实务》

《解读物业管理常见疑难法律问题》

《全新正版 互联网+-现代物业服务4.0》

《物业设施设备管理（含实训）》

《物业公司经理365天管理笔记》

《物业管理工具箱(第2版)》

《懂财务会经营：物业管理经营实战案例》

《物业管理法律常识：实用的物业管理法律依据》

《社区物业管理》

《物业纠纷：不该忽略的法律常识（发生在你身边的99个真实案例）》

《物业管理工作图表设计范例》

《四川省住宅物业管理规程》

《物业管理标杆化操作一本通 》

《物业服务企业主要法律风险与防范》

《物业保安主管365天管理笔记》

《物业安保消防看图看板管理与问答(实战精华版)》

《物业工程服务看图看板管理与问答（实战精华版）》

《物业绿化养护看图看板管理与问答(实战精华版)》

《物业电工技能实战400例(双色版)》》

《物业管理实务(房地产与物业类)》

《快速成为物管王--物业管理处与业委会运作》

《物业管理与服务速查速用大全集：案例应用版》

《物业管理疑难法律问题研究》

《物业服务改进全案》

《物业经营管理》

《物业管理处实用工作手册》

《物业管理处主任职业技能提升手册》

《物业和设施管理》

《现代物业管理服务全程运作指南》

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《物业服务全程培训：物业管理处主任培训》

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《物业绿化养护及病虫害防治》

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《物业项目风险管理控制手册》

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《物业服务礼仪（高职高专物业管理专业规划教材）》

《物业管理标准手册/东方管家系列丛书》

《物业管理职位工作手册（第3版附赠光盘》

《物业经理完全工作手册》

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《物业管理条例注释本》

《物业服务实务》 高职高专十二五规划教材

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《暖通空调设备管理与维修（第二版）》

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《物业经理人8大管理策略》

《物业承接查验与交付全程指南》

《物业与装修维权必读-以问答形式解决维权问题》

《快速成为物管王-特殊类型物业服务与管理》

《物业公司看图看板管理与问答(实战精华版)》

《科技园区物业管理方案 》

《国家电网公司后勤物业服务手册》

《物业管理工作流程与工作标准》

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《物业管理招投标》

《物业公司营运实用工作手册/东方管家系列丛书》

《物业公司制度范本与常用表格 》

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《注册消防工程师2017一级教材3本全套消防安全技术实务+案例分析+技术综合能力 2016年全国二级消防师考试用书》

《物业管理实操大全集》

《企事业单位物业管理服务实用手册》

《物业会计真账实训/实用财会真账实训系列》

《物业管理标准》（上海首批5A级示范商务办公楼--智慧广场）

《物业管理概论与实务》

《物业工程管理作业手册+物业管理实用操作手册》

《物业工程·消防·节能手册-物业精细化管理与服务系列》

《学物业电工就这么简单》

《物业安全管理必读》

《物业设备设施管理(第2版)》

《物业服务相邻关系不可不知240问(第3版)》

《物业经理管理手册(全国地产物业管理标准化就业培训教材)》

《园林绿化养护从入门到精通》

《物业公司岗位作业手册》

《物业管理实用合同文书的订立与管理》

《中国政务物业管理概论》

《物业客服管理作业手册+物业管理实用操作手册》

《居住类物业项目经营管理的策划运作》

《社区物业管理溢出效应与社区共同治理优化机制研究》

《物业纠纷调解工作一本通》

《物业企业财务管理(经济管理类高等院校十三五规划教材)》

《物业管理与服务实操应用全案(图文版)》

《物业设备及智能化管理（赠光盘）》

《现代服务品质管理》

《律师说法:物业管理典型案例评析》

《物业公司全程运作实用工具大全(实战精华版) 》

《房屋维修与预算项目导向式教程》

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《中华人民共和国物权法法条文说明、立法理由及相关规定（第二版）》

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