郁亮：短期市场已触底！万科A还有赚钱的机会吗？

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郁亮：短期市场已触底！万科A还有赚钱的机会吗？

我想知道万科集团真正的老大是王石还是郁亮，为什么郁亮持股那么多？

万科A求高人分析

告别万科, 王石最后一句话说了两遍, 一个时代结束了

一、郁亮：短期市场已触底！万科A还有赚钱的机会吗？

买房不仅拥有了资产，更是背后所付出的汗水勤奋和睿智。

6月28日，万科于深圳万科中心召开2021年度股东大会，万科董事会主席郁亮表示：“短期市场已触底！市场恢复是一个缓慢、温和的过程，恢复仍然需要时间。”

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郁亮也认为，当前房地产市场所处的环境已与过去不同。

如今，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。

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现在国家对住房部门进行了整治，最终使房价恢复到某种正常状态。为了让更多的人能够满足他们的住房需求，减少财政压力。

然而，自新冠疫情爆发以来，我国房地产业一直处于相当低迷的经济状态，由于疫情的严重影响，市场情况并不乐观。

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虽然万科方面表示短期复苏，但是对长期也并没有表示出乐观的态度。那么我们关注的房地产公司的股票还有机会吗？我们可以一起来看看万科的经营情况。

中国品牌地产开发商：万科A

万科企业股份有限公司成立于1984年，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商。1991年1月29日，在深交所正式上市。

投资分析

一 风险-价值分析

万科风险-价值分布图

数据来源：摸象APP

如图所示，万科A的风险-价值矩阵图，红点在分布线以下，显示是中性偏弱。不是很明显的低风险高价值的个股。给我们的信息是：短期不是很好判断，不支持投资决定。

数据是基于公司公告的财务数据计算的，这是比较初步的排查风险-价值情况。

二 业绩分析

万科净利润柱状图

数据来源：摸象APP

如图所示，2022年一季报净利润14.29亿，超过96%的公司，行业排名4/116；近10年净利润增速平均11.61%，2017年增速最高为33.44%，2021年增速最低为-45.75%，呈下降趋势。

其中，柱状图表示，2021年的整个利润萎缩比较明显。后期是否能恢复到2020年的高点，可能需要较长时间观察。

总结：从各方面来看，房地产行业处于衰退状态，恢复时间有待观察。在大势相对偏弱的情况下，房地产个股需要谨慎投资。

（声明：以上信息仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担）

一、我想知道万科集团真正的老大是王石还是郁亮，为什么郁亮持股那么多？

目前深万科A的持股情况：王石持762万股，郁亮持有731万股。
按照股权来说，王石是万科集团最大的股东，且王石作为万科集团董事会董事长，是理所当然的话事人。

郁亮是万科集团总裁，CEO，最高行政长官。

郁亮之所以持股紧跟王石，是因为王石在1999年逐渐放弃万科的行政事务后，着力培养郁亮为万科接班人。2001年，王石钦点郁亮为万科集团总经理，很多人不服，但是王石力排众议，用人不疑。事实证明，王石的眼光是明亮且远大的。王石和郁亮，是开创和传承的关系。

王石作为万科的创建者，其天马行空的思维和手段，开创了房地产发展的一代先河。但是万科企业做大之后，王石的这个做法已经不能继续推动万科发展了。郁亮继任万科总经理，一反王石那种跳跃性的工作方式，步步为营，稳步进取，不但妥善处理解决了万科发展中的几个危机情况，同时也推动万科坐上中国房地产头把交椅。

二、万科A求高人分析

老实说,万科这种公司是不适合用来炒短线的,做长线的价值投资却是最佳的选择之一,从三个方面跟你谈谈吧,信不信?该怎么办?你自已决定.
首先,从历史走势来判断;从它07年的走势图来看,全年十二个月里,六个月上涨,六个月下跌,其中涨幅主要集中在七,八,十,三个月,做短线只有25%的机会盈利,75%会亏损或踏空,长线持有它才能利润最大化;
其次,从宏观面来看;我个人认为中国的房地产业最困难的时候已经过去了,最起码对万科来说是这样的.看看万科今年一季度的销售额:101亿元,简直就是大大的超出我的预期,我原本认为能达到85亿左右就很不错了.
第三,从管理团队的能力来判断;老实说,我一直认为万科的管理团队是很优秀的,现在看来我低估了王石和郁亮他们的能力了,为什么这样说?现在回过头去看看万科在07年下半年就开始放缓拿地的节奏,率先降价促销,快速回笼资金…等做法,简直就是神来之笔,对比现在恒大地产,富力地产,保利地产在07年末拼命高价拿地,到后来死要面子不愿降价促销来回笼资金,现在的结果是什么?消化不良,资金短缺,最终是需要打更多的折来促销楼盘,因为现在是大家都在促销了,不再低点就卖不出去.这可是比万科慢了大半年的时间呀,知道这代表什么吗?这就是一家公司最重要的价值----核心竟争力,这可是别的公司照抄不了的,现在我得改改说法了:万科的管理团队是中国房企中是最优秀的,放在所有的A股公司里去对比,也不会在十名之外.
多用心去了解万科吧,看看以下数据你就会知道,在A股市场里比它好,甚至跟它差不多的公司,也实在是太少太少了!
自1991年起,保持连续17年盈利,自1996年起,保持连续11年盈利增长;
我以前也试过短线炒万科,赚了几个小钱就屁颠屁颠的,以为这种做法最聪明,谁知道时间一长,才知道绝对的是亏大了,还好,我知道自已错了,马上就纠正过来了,我现在的做法是,逢万科大跌,我就用余钱买进,因为我坚信,它是中国最有可能成为世界级伟大公司的少数A股公司之一.

三、告别万科, 王石最后一句话说了两遍, 一个时代结束了

“我知道很多人都是为我来的。”

——王石在今天（30日）下午召开的万科股东大会上，这样说道。而大会议案投票结果显示：新一届董事会中，王石不再担任万科董事。

这也意味着，这场股东大会是王石以万科董事长身份的最后一次亮相。

就像王石自己说的那样，他成为了这场股东大会上的焦点，投资者的大多数问题也都“抛”给了他。

万科股价是涨还是跌？王石：问宝能

投资者现场提问

在股东大会现场，有投资者向王石提问，万科未来的股价是涨还是跌？我很担心宝能在二级市场抛售（万科的股票）。

对此，王石说，“你应该请宝能回答这个问题。”

但每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者注意到，宝能作为万科的第二大股东（持股比例25.4%），却没有派人出席万科股东大会。而新一届董事会候选名单的7名非独立董事候选人中，也没有宝能的人入选。

对此，宝能相关负责人今天下午对每日经济新闻记者表示：

从大局出发，支持万科换届方案，支持万科持续发展。

而首次在万科股东大会上公开亮相的深圳地铁董事长林茂德表示：

宝能是在深圳成长起来的企业，此次万科董事会换届与宝能都有沟通，地铁集团发出书面商函请宝能提出意见支持深铁的提案。宝能对此予以书面回应表示支持深铁提案，宝能和深铁在沟通后达成一致意见。

6月30日，万科A的收盘价为24.97元/股。据《中国企业家》测算，宝能在万科投资浮盈超90亿元，而宝能方面表示，此项投资确有浮盈，但具体数字不能确认。

对于宝能和姚振华来说，投资万科的结果是复杂的：

从短期利益而言，获得了浮盈，也一战成名，变得路人皆知；另一方面也受到了监管层的处罚，前海人寿的万能险业务被叫停，姚振华也被采取了市场禁入措施。

王石对华润表示感谢，但未来是竞争对手

股东大会现场

在万科高速发展中，央企华润留下了重重一笔，在投资者问到相关问题时，王石借最后作为董事长的机会，表示对华润的感谢，但他也认为，如今华润和万科已从合作关系变成了竞争关系。王石说：

万科原来进行股份制改造的时候，我作为创始人，在开始的时候就已经明确了，之后我们就是走混合所有制。简单来说，万科作为深圳的一个地方国营公司，改造之后，我们作为地方的国营还是占了极大的占比。在之后第二轮，是央企，我们又回归深圳。

在第一次转换的过程当中，应该是在华润期间，万科处在一个高速的黄金成长期，现在尽管华润已经把股份转给了深圳地铁，我在这里，最后的作为董事长的机会，表示对华润的感谢！

在这个期间，华润下面也有很强的公司，下面也有地产公司，所以在这个过程当中，更多的是合作，现在我们可以说是竞争关系了，将来不可避免地我们会是竞争对手。比如说昨天的，我们的投资项目当中，华润就是我们的竞争对手之一。

作为现在，就万科的发展来讲，这个黄金期没有结束，只有增加两个字，叫做“稳定的黄金发展期”，至于说稳定多长时间呢？是和华润的时间一样呢，还是更长时间呢，要看未来的发展。

王石：退休是一个半月前的决定

现场大屏幕上播放着王石登山的画面

有股东问王石，促使你退出管理层的最大原因是什么？这是不是你的本愿？

王石表示，“我不告诉你。你的提问很好，我的回答也很好，哈哈。”

一直坐在王石旁边的郁亮则表示，没有王石主席，没有万科的郁亮。

郁亮表示，想用六个词表达心情：

感恩及感激（王石主席如伯乐一样发现了我，如同老师一样教导我，所以非常感谢王石）；

责任和压力（在万科股权纷争中，公司业务多多少少受到了影响，因此感受到压力）；

信心和勇气（我感到来自股东的信任，今天的投票结果体现了这一点）；

同时（我）收到了来自王石及员工的支持，以后将沿着王石开拓的大道，继续开拓业绩，不辜负王石及股东的期盼）。

在回答投资者有关提问时，王石表示，离开万科是早就规划的了，已经做了充分的准备，退休只是一个时间节点的问题。应该说决定这次股东大会来退休，是一个月半月前做的决定。但一旦决定退休的时候，可能会伤感两三天。

最后一次亮相万科股东大会的王石

而对于未来的规划，王石表示，“我还没想好呢。”

“我们往往高估自己现在的能力，低估自己未来的成绩。”

——在王石最后的发言中，这句话重复了两遍。

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