绿维文旅：旅游商业运营管理体系

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绿维文旅：旅游商业运营管理体系

绿维文旅：旅游项目开发模式有哪些？

全域旅游怎么做？如何规划设计？如何落地实施？

旅游小镇运营成功要素有哪些？

一、绿维文旅：旅游商业运营管理体系

商业运营是旅游运营的关键，旅游目的地的商业运营主要是指由食、住、行、游、购、娱等多业态构成的休闲商业体系。旅游目的地的商业运营主要包括六个方面：招商运营、商户管理、活动运营、物业运营、地产运营、休闲商业运营。

（一）招商运营

招商运营，即在招商之前就要做好吸引力要素的规划及主题提炼，在业态规划的基础上完成招商工作。投资商投资项目时，会凭着灵敏的商业嗅觉判断资源中潜在的商业价值，在选择项目时会对项目的区位、交通、地块、市场、竞争等进行综合分析研究。但是投资商在面对多种不可预测风险的情况下，如果缺少能透析旅游运营并具有很强投融资理念的规划设计机构的支持，就很难进行决策并签订协议。因此，投资商只有在基本确定投资风险和收益的前提下，才会决策协议的签署。

（二）商户管理

商户管理是商业运营体系的重要环节，主要包括商户服务咨询、金融服务支持、产业服务支持、商户关系协调和经营秩序维护等内容。商户服务咨询：帮助商户进行注册登记、各项审批、营业执照年检、纳税申报等，以及帮助企业向政府争取政策等，建立证照辅助办理机制、商户档案管理机制、星级商户评选办法、商户培训、商业活动参与及组织一体化等多种服务体制。金融服务支持：通过与各大银行、保险等金融机构建立良好的合作关系，或自身建立 VC 类 /PE 类基金、投资公司等，直接参与商户的投资，或成立担保公司，对接外来资本，为商户融资提供担保服务，从而全方面解决商户资金问题。产业服务支持：根据旅游区商业发展的需求，不断优化商业业态，尤其是加大对知名住宿品牌、餐饮品牌等机构的吸引，构建业态生态体系，促进当地的商业健康发展。商户关系协调：协调商户间关系，组织商户社群活动等，促进商户的归属感和责任感。经营秩序维护：优化商业环境，加强秩序维护，加强休闲、娱乐、餐饮、商务等配套设施的服务，对商户进行统一管理和综合服务，建立多方面、多角度、最大限度地为商户营造便利的经营环境。

（三）活动运营

活动运营是激发旅游区活力的主要方式，通过组织商务会展活动、主题节庆活动、主题演艺活动及其他各式活动等来实现旅游区四季全时活动互动，为旅游区带来除了门票之外的附加收益，成为短时吸引客流、增强旅游区吸引力的重要手段。活动运营可以直接引入有影响力的 IP 造势，以一个大型 IP 活动带动整个区域的活动运营，也可以过各种资源整合实现活动品牌的培育，逐渐培养品牌。

活动在实际运营中应该注意：第一，针对旅游目的地的市场现状，做好目的地市场分析，针对市场的变化，随时调整活动运营方案。第二，丰富活动内容，保证活动的质量，按照时间序列和节点安排形成常态化的活动，最终形成常态、节点和极核的立体化活动结构。第三，细化活动环节，做好活动执行工作。筹备期要明确活动方案、时间安排、场地安排、做好招商及嘉宾的邀请；执行期要做好宣传文案、明确活动流程、收集动物料、落实推广渠道；活动现场要做好场地的清洁、设备的调试、人员的安排；活动后要做好跟踪回访和复盘，总结经验计算成本。第四，活动要配合营销宣传，推广活动品牌，特别要结合互联网营销，做好线上营销策划方案，线上线下联动推广活动，为活动造势，逐渐把活动打造成为地方品牌活动。

（四）物业运营

物业运营是指旅游运营商对旅游区内所有建筑物共有部分及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理，或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。旅游区物业管理主要包括社区服务管理、物业设备维护保养、物业环卫和绿化、安全保卫、物业增值业务运营等内容。

（五）地产运营

地产运营是旅游区主要经济收入之一。旅游房地产主要有候鸟式居住地产、分权度假地产、酒店地产等多种房地产类型。地产运营之前分为土地取得、规划设计、项目建设三个阶段，运营商可以根据自身的资金实力和度假项目的资源禀赋、发展潜力等决定是否介入土地开发阶段，即土地一级开发和二级开发。地产运营的过程实际是区域运营的过程，要做好地产品牌构建、地产租赁与出售和地产 G.O 服务。

（六）休闲商业运营

休闲商业是经济新常态背景下因消费需求及行为变化催生的一种业态模式，其运营的关键是要在传统商业的基础上，利用现代科技、文化创意、活动植入等手段，满足消费者购物、餐饮、通行等活动过程中的休闲娱乐需求，是提升服务竞争力的关键要点，也是成功招商、保持商业活力的有效引擎。

一、绿维文旅：旅游项目开发模式有哪些？

旅游 综合开发是立足 旅游 项目自有资源基础，以 旅游 产业为主导，以市场为导向，以资为驱动，以资源整合为核心，通过集中土地、资本、技术、交通、劳动力等生产要素，推进土地开发、交通建设、基础设施建设，形成人口聚集，配套发展公共服务。

结合发展商业化服务，对接 旅游 市场，优化产业结构，催化项目落地运营，实现产城游一体化发展，并形成景区、消费产业聚集区和新型城镇化区三区合一产城互动的一体化开发模式和发展结构。

可以从不同角度划分 旅游 开发的模式：

（1）按开发区域结构划分为三种模式，即单一项目开发模式、成片整体开发模式、目的地整体开发模式。

单一项目开发模式：对某一个具体单独的 旅游 项目，在一定时间和一定预算内，为 旅游 活动或者 旅游 区域发展目标的实现而进行 旅游 开发的模式。

成片整体开发模式：取得土地使用权后，依照规划对成片土地进行整体性的 旅游 开发建设的模式。

目的地整体开发模式：一个区域或者跨区域下整合食、住、行、游、购、娱等多个 旅游 要素，综合区域内休闲、度假、观光等多种功能为一体的综合性开发模式。

（2）按开发投入时序划分为三种模式，即滚动开发模式、分期开发模式、一次性完成开发模式。

滚动开发模式：对 旅游 项目进行分区域或者有交叉的连续性开发模式。

分期开发模式： 旅游 项目地确定明晰的区域划分和项目分期开发计划，根据计划，一个区域或者一个项目开发完毕，按照时间计划（时间可能不连续）再进行下一个区域或者项目的开发。

一次性完成开发模式：对 旅游 项目开发采用一个时间段内一次性全部完成的开发模式。

（3）按产业多元性划分为两种模式，即单一开发模式、综合开发模式。

单一开发模式：对单一产业的项目进行开发的模式。

综合开发模式：多种产业结合，形成复合产品结构的开发模式。

（4）按与市场的关系划分为五种模式，即近郊型项目开发模式、远郊型项目开发模式、区域型项目开发模式、全国型项目开发模式、国际型项目开发模式。

近郊型项目开发模式： 旅游 项目位于城市近郊区，客源市场以临近城市客源为主，对于这类项目的开发称为近郊型项目开发模式。

远郊型项目开发模式： 旅游 项目位于城市远郊区，客源市场以附近城市客源为主，对于这类项目的开发称为远郊型项目开发模式。

区域型项目开发模式： 旅游 项目客源市场辐射以项目为中心的跨城市 旅游 客源市场，对于这种类型项目的开发称为区域型项目开发模式。

全国型项目开发模式： 旅游 项目客源市场辐射全国 旅游 客源市场，对于这种类型项目的开发称为全国型项目开发模式。

国际型项目开发模式： 旅游 项目资源禀赋高、市场价值大，客源市场辐射国内外 旅游 客源市场，对于这种类型项目的开发称为全国型项目开发模式。

二、全域旅游怎么做？如何规划设计？如何落地实施？

全域旅游发展总体规划：结合城镇发展体系，城镇职能定位，构建符合城乡总体发展目标的产城发展路径是全域旅游科学性的重要一环；区域旅游资源的开发与联动，是全域旅游发展活力的支点；统筹农业农村发展是全域旅游体系建设的支撑（中农富通城乡规划设计研究院专家观点）。在总体发展战略中应明确全域旅游资源的差异化发展，注重持续运营的产业体系构建，注重创新旅游+的实现区域发展活力路径的建设。

结合不同区域和资源禀赋，发挥本土资源优势，综合确定全域旅游品牌战略和主题品牌定位；遵循生态文明建设体系，符合城乡总体发展目标，重点梳理城乡旅游资源，统筹确定旅游发展战略、运营模式、综合确定全域旅游品牌战略、分区建设主题定位，重点项目发展路径；中农富通城乡规划设计案例中，站位全域农业农村统筹建设，统筹区域经济圈层，构建全域生态产城路径的全域旅游规划体系，综合确定全域旅游发展定位，确定分区发展重点和主题定位，创新旅游运营体系建设。具体规划设计要点：
1、区域资源的再生挖掘。统筹资源优势，综合评定旅游资源的发展潜力，提出现状旅游资源的重组与再生关系，创新提出发展方向与旅游体系构建。
2、依托现代农业产业发展和美丽乡村、特色小镇建设的总体要求和发展方向，综合评定旅游体系的业态关联，产城（镇、村）的发展单元，提出符合城镇发展需求，符合新城镇化路径的旅游体系建设；综合确定全域旅游发展总体定位及总体形象定位。
3、统筹旅游产业发展体系的建设，提出发展战略和不同功能片区的具体发展策略。并站位全域提出重点项目体系。
4、结合主题片区的发展重点，提出旅游功能产品，确定不同主题旅游方式和项目。综合分析重点项目产业集群发展路径和支撑体系，包括基础设施、旅游服务设施建设。
5、综合确定全域运营体制保障体系建设，区域旅游品牌运营策略，投资与运营管理策略。

三、旅游小镇运营成功要素有哪些？

绿维文旅基于多年旅游小镇规划开发运营的经验认为旅游小镇运营成功的要素有四条：
第一，明确主题定位。旅游小城镇的发展必须依附于一定的特色，才能具有生命力。休闲商业设施建设、氛围营造、业态设置、经营内容、商品设计等都应该围绕主题展开，实现特色化经营。
第二，优化空间结构。合理的空间结构能给人们提供驻留和交往的空间，为交流活动提供场所，符合游客活动规律和心理需求。
第三，营造休闲氛围。旅游小城镇的发展要注重小镇风情与休闲时尚潮流的结合，以人为本，配置休闲业态，配套休闲设施，强化休闲功能。
第四，灵活经营管理。旅游小城镇可采取多样灵活的经营方式，采用多样化的营销手段，充分满足现在多年龄层旅游者的需求。

绿维文旅是城乡规划、旅游规划、风景园林设计“三甲级”规划设计院，中国特色小镇联盟副理事长单位，特色小镇综合服务商，是泛旅游·特色小镇·乡村振兴创新引领机构，为特色小(城)镇开发建设提供策划规划、风貌设计、开发运营 、投资融资、创建辅导、IP导入等服务。