房地产开发企业新项目土地开发成本的会计核算

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房地产开发企业新项目土地开发成本的会计核算

房地产公司如何进行成本核算及流程 详细

房地产开发成本的核算

房地产开发成本的核算步骤

一、房地产开发企业新项目土地开发成本的会计核算

一、土地开发成本的核算

(一）土地开发成本的划分和归集

根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类：

居住用地；

公用设施用地（含商业用地）；

工业用地；

仓储用地；

对外交通用地；

道路广场用地；

市政公用设施用地；

绿化用地；

特殊用地。

房地产企业为开发房屋而取得的土地，其成本能可靠计量并能分清土地成本承担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。如果其成本不能可靠计量，且分不清土地成本承担对象，或应由两个或两个以上成本核算对象承担，则其成本费用先通过“开发成本——房屋开发成本——待分摊成本”科目进行归集，待土地开发成本能够可靠计量，并能分清成本费用的承担对象时，再按一定的标准（房屋基底座占地面积与总占地面积的比例）将其分配，计入开发产品成本对象、投资性房地产、固定资产等。

(二）土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

1.土地开发成本核算对象的确定

土地开发也称建设场地开发，是指对原有土地进行改造，使之具备一定的建设条件。土地开发成本核算首先要确定成本核算对象。确定土地成本核算对象，就是为了按成本核算对象归集土地开发的各项费用，并按一定的成本核算对象计算和结转土地成本。

一般土地开发应以每一个独立的开发项目作为成本核算对象。但对于开发面积较大，工期较长，分区域开发的土地，可以将一个独立的开发项目划分为若干区域，以一定的区域作为成本核算对象。

2.土地开发成本项目的设置

土地开发成本应在“开发成本——土地开发”科目的一级、二级科目中进行核算.该科目的借方金额反映各项土地开发所发生的成本，贷方金额反映土地开发完成后,结转到“开发产品”科目的土地开发成本。

企业应根据所开发土地的具体情况，设置土地开发的成本项目。通常划分以下成本项目：

土地征用及拆迁补偿费：土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地出让金土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、安置动迁用房支出，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。

前期工程费：前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。

基础设施费：基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信等设施费用。

开发间接费用：开发间接费用指直接组织和管理土地开发所发生的，现场管理人员的薪酬、现场房屋设备的折旧、现场办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等。土地开发项目中有不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，核算应计入土地开发成本的配套设施费。

(三）土地开发成本的核算

企业在土地开发过程中发生的各项支出，用于房屋开发的通过“开发成本——房屋开发成本”科目核算，用于直接出售和转让的通过“开发成本——土地开发成本”科目核算。

对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账。对于用于房屋开发的支出，借记“开发成本——房屋开发成本”科目，贷记“银行存款”“应付账款”等科目；对于用于直接出售和转让的支出，借记“开发成本——土地开发成本”科目，贷记“银行存款”“应付账款”等科目。

【例】河北诚信房地产开发公司在某月内发生的有关土地开发支出如表所示(所列金额均为不含税金额，单位：万元）。

用银行存款支付征地拆迁费时。

借：开发成本——土地开发成本——土地征用及拆迁补偿费5000000

——房屋开发成本——土地征用及拆迁补偿费2000000

贷：银行存款7000000

用银行存款支付前期工程费时。

借：开发成本——土地开发成本——前期工程费10000000

——房屋开发成本——前期工程费6000000

贷：银行存款16000000

核算应付基础设施费时。

借：开发成本——土地开发成本——基础设施费3000000

——房屋开发成本——基础设施费8000000

贷：应付账款——应付工程款11000000

核算应付直接出售和转让土地开发成本的开发间接费用时。

借：开发成本——土地开发成本——开发间接费用500000

贷：应付账款——应付工程款500000

(四）已完成开发土地开发成本的结转

对于已完成开发土地的开发成本，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。其中：

对于直接出售和转让的土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本——土地开发成本”科目的贷方转入“开发产品——土地”科目的借方。

对于为开发房屋的土地，在开发完成后，应将其实际成本自“开发成本——房屋开发成本”科目的贷方转入“开发成本——房屋开发成本——具体成本对象”“在建工程”等科目的借方。

【例】（接上例)河北诚信房地产开发公司商品性土地经开发完成验收时，应作如下账务处理：

借：开发产品——土地18500000

贷：开发成本——土地开发成本——土地征用及拆迁补偿费5000000

——前期工程费10000000

——基础设施费3000000

——开发间接费用500000

一、房地产公司如何进行成本核算及流程 详细

一、房地产公司成本核算的基本程序

为正确核算开发产品的成本，房地产企业应严格按照成本核算的程序进行成本核算，成本核算的基本程序如下：

1、确定成本核算对象

2、归集开发成本

3、确定成本分摊方法

4、在成本核算对象之间分摊成本

5、计算各成本核算对象的开发总成本

6、正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本

7、正确划分可售面积、不可售面积（由主管部门确定）

8、编制成本报表

综上所述，对于房地产企业的成本核算来讲，成本核算对象和成本项目的划分和确定是正确核算开发成本的基础。

扩展资料:

房地产成本:

房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产经营活动为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际应用成本。

房地产成本按照资金进入企业的形态分类，可以分为采购成本、开发成本和经营成本。

房地产开发成本的组成内容:

1、土地开发成本

2、房屋开发成本

3、配套设施开发成本

4、代建工程开发成本

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：

1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价

2、前期工程费

3、基础设施费

4、建筑安装工程费

5、配套设施费

6、开发间接费

参考资料来源:

二、房地产开发成本的核算

房地产开发成本核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。房地产开发成本核算经过整顿，有关法规制度已比较完善，房地产开发将在有序，规范的道路上运作，房产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，重点控制房地产开发成本构成，严格控制各项费用支出，并严格进行房地产开发成本计算。 房地产开发成本核算就其用途来说，大致可分为三部分：
1、土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本构成的主体内容，大致占总成本的80%，其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目以前，必须进行房地产开发成本计算，将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。
2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本核算中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.
3、管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确进行房地产开发成本计算，将起到非常重要的作用 。 1．土地使用权出让金；
2．土地征用及拆迁安置补偿费；
(1)土地征用费
(2)拆迁安置补偿费 1、成本归集对象。
房地产开发企业在进行成本核算时，象其他行业一样.首先应该确定成本归集对象，即成本核算单位。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，笔者认为成本核算对象不能过细(如以单幢为单位)，因为这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，也不能简单地以整个小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其在管理上的作用。应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块，比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，这样才能充分发挥成本核算的作用。
2、成本项目的设立。
正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。如何确定成本项目?笔者认为成本项目不能太多，对于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。如各种配套费用支出，可设立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用，特别是土建费用，如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算，以便能随时了解工作量进度和付款情况，并为工程的竣工决算提供资料。
3、间接费用的核算。
企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。因此，笔者认为，对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。前者列入“开发成本”，作为成本项目的一个组成部分；后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算，待开发产品实现销售后，再转入“销售费用”科目。
4、项目的竣工决算。
房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决算。因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成(不影响销售)，计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等，都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。如何解决这个问题，可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程支出，通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。

三、房地产开发成本的核算步骤

房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：
1、归集开发产品费用
由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算不能过细(台以单幢为单位)，因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。本文以为：对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。
(1)在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
(2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。
通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。
2、正确划分成本项目
选择成本项目不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。
为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户：
(1)“4301开发成本”账户。
本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发成本”、“房屋开发成本”、“配套设施开发成本”和“代建工程开发成本”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。
(2)“4302开发间接费”账户。
本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账户。
按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期间费用，直接计入当期损益，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。该原则要求：企业的各项收入和与其相关联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认和计量。
3、计算并结转已完开发产品实际成本
计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。
4、按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。
即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。
可是房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策，比较实际，不易拖拉，而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期，或者押金的收回久拖不决等等，这些都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。如何解决这个问题，本文以为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本，以便项目决算能按计划进行，以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小，所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。