土地流转需要走哪些流程？签订合同要注意什么？

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土地流转需要走哪些流程？签订合同要注意什么？

签订土地流转合同注意事项

农村集体土地流转有哪些流程?

签订土地流转合同时注意哪些问题？

一、土地流转需要走哪些流程？签订合同要注意什么？

2021年内3月农业农村部发布的《农村土地经营权流转管理办法》开始实施以来，对农村土地流转做了进一步说明，使土地流转更加规范化，进一步保护农民的利益。

首先，明确了农村土地经营权流转有三方当事人，分别为农民集体、农户家庭和经营权受让方，三方分别对应的权利是农村土地农民集体所有、农户家庭承包经营权和受让方的土地经营权。

其次，农民自主决定土地是否流转。

第二条 土地经营权流转应当坚持农村土地农民集体所有、农户家庭承包经营的基本制度，保持农村土地承包关系稳定并长久不变，遵循依法、自愿、有偿原则，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方流转土地经营权。

但是在实践中，由于很多农民朋友对土地流转的相关程序以及国家政策不清楚，常常会吃亏。明明是为了提高土地使用效率，提升收入，但反而收入不如以前了；或者土地流转后又遇上土地征收拆迁，有些地方以土地流转之名行违法征收之实，吃亏的还是农民。

所以大家对于土地流转的程序以及签合同的注意事项，必须有一定的了解，心中有数才能处变不惊。

万典律师为大家整理了土地流转相关的法律政策知识：

流转土地需要走正规程序

1、提出申请

土地流出方向的村民小组或村民委员会提出申请并填写流转申请书，内容包括：姓名、村名、面积、地名、地类、价格、期限、联系电话等，由村流转信息员向乡（镇）土地流转服务站报送。

土地流入方向乡（镇）土地流转服务站提出申请并填写土地流转申请表，内容包括：姓名、单位、需求面积、地类要求、意向流转期限、拟从事经营项目、联系电话。由乡（镇）土地流转服务站办理并向县土地流转服务中心备案。

2、审核、登记

流出方土地情况审核按照“属地核实”的原则，经村民委员会和村民小组同意并办理相关手续后，进行登记。

乡（镇）土地流转服务站对流入方的经营能力和经营项目进行审核后，进行登记。

3、流转价格评估

流转土地价格由流转双方当事人协商确定，或委托乡（镇）土地流转服务站组织有关人员评估土地流转价格，作为参考依据。流转面积较大的，可由县土地流转服务中心组织专家进行评估。

4、信息发布

乡（镇）土地流转服务站根据流转价格评估结果及土地流转双方提供的信息，在交易服务场所进行信息发布，并约请流转当事人会面，平等洽谈。

5、自愿协商

县、乡（镇）土地流转组织作为管理、服务机构，协助土地流转双方依法自愿当面洽谈流转价格、期限等相关事宜。

6、签订合同

土地流转双方协商一致，达成流转意向后，按程序签订统一文本格式的土地流转合同

7、鉴证、归档

土地流转合同文本一式五份，经乡（镇）鉴证。流转面积较大的应在双方自愿的基础上进行公证。合同文本流转双方各执一份，其余三份分别由村、乡（镇）、县归档备案。

土地流转应坚持的原则

（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；

（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；

（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；

（四）受让方须有农业经营能力；

（五）同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

根据《农村土地经营权流转管理办法》中的规定，土地经营权流转应当要坚持农村土地农民集体所有、农户家庭承包经营的基本制度，保持农村土地承包关系稳定并长久不变，遵循依法、自愿、有偿原则，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方流转土地经营权。

土地流转必须要获得三分之二以上成员或村民代表的同意，如果只有少数人同意，那么则是不可以流转土地的。

签订土地流转合同要注意什么？

1、明确双方当事人的姓名、住所。注意签约人是有民事能力的人，转出方签约人应为承包方代表(户主)或经承包方(户主)授权的人。

2、注意明确土地流转方式。特别是转包与转让的差别巨大，一定要格外注意。

3、注意明确流转土地的坐落、四至、面积、质量等级。土地环境比较复杂的，最好双方一起进行侦探，再做进一步的决定。

4、注意流转土地的用途。农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的用途。

5、注意流转的期限以及起止日期。流转期限不得超过承包期的剩余期限。

6、注意明确双方的权利和义务。比如道路条件、水源供应、流转价格、支付方式、支付时间等等一系列问题。

7、注意流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理。

8、注意约定违约责任。

9、注意土地流转不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。

农村土地是村民的生存之本，因为现在实行规模化生产，村民所拥有的土地比较分散，所以村民通过流转的方式获取费用，而其他人通过流转而来的土地进行扩大化生产，其实对于双方来说都是好事。

但是在流转过程中村民一定要注意，流转是保留村民的承包权的，且流转期限不得超过承包期。任何通过流转方式进行非农业建设的，村民都需要提高警惕。

签合同时也要慎之又慎，不清楚、不明白的地方一定要及时问清楚，以免以后遭受损失，增加维权的阻力。

来源：万典律师

一、签订土地流转合同注意事项

签订流转合同时，应注意以下事项：

1.填写完整。

在流转合同中要填写出让方、受让方的姓名、详细住址和联系电话，受让方如果是单位，要注明单位法人姓名，当事人是农户的，一般情况下户主的姓名可代表全家；同时，还要填写流转土地的名称（地块名称）、等级、四至坐落（东南西北相邻的地块名称）和面积（长宽的长度和面积的亩数）。

2.注意日期。

签订土地流转合同要写清土地承包经营权流转的期限和签订日期。我国《农村土地承包法》规定，二轮土地承包的期限为30年。

3.流转费及支付方式。

流转双方协商流转价格，计算年总流转费，并确定流转费于每年几月几日支付，以及是以现金、实物或其他方式支付。

4.写明纠纷处理办法。

规定双方能够达成协议变更、合同解除的基本条件，以及对于合同生效期内出现纠纷中的处理方法。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百七十条 合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)标的;

(三)数量;

(四)质量;

(五)价款或者报酬;

(六)履行期限、地点和方式;

(七)违约责任;

(八)解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

二、农村集体土地流转有哪些流程?

农村集体土地流转的法律规定是《农村土地承包法》。农村集体土地流转是指集体所有的建设用地使用权在土地使用者之间的转移，不应包括发生在土地使用者与土地所有者之间的土地使用权“首次流转”。
【法律依据】
《农村土地承包法》第十七条
承包方享有下列权利：
（一）依法享有承包地使用、收益的权利，有权自主组织生产经营和处置产品；
（二）依法互换、转让土地承包经营权；
（三）依法流转土地经营权；
（四）承包地被依法征收、征用、占用的，有权依法获得相应的补偿；
（五）法律、行政法规规定的其他权利。
《农村土地承包法》第二十条
土地承包应当按照以下程序进行：
（一）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组；
（二）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案；
（三）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案；
（四）公开组织实施承包方案；
（五）签订承包合同。

三、签订土地流转合同时注意哪些问题？

签订土地流转合同注意事项：明确双方当事人的姓名、住所；注意明确流转方式；注意明确流转土地的坐落、四至、面积、质量等级；注意流转土地用途；注意流转的期限以及起止日期；注意明确双方的权利和义务；注意流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；注意约定违约责任等。
【法律依据】
《土地管理法》第六十三条
土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。