估价师聊不良地产评估的未来

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估价师聊不良地产评估的未来

房地产估价师就业前景怎么样

土地估价师逐渐出现在人们的视线之中，土地估价师就业前景怎么样？

房地产评估师有用吗？收入多少？

一、估价师聊不良地产评估的未来

作者：世联评估 | 首发：价值领地微信公众号

当前不良资产处置业务中，多以债权方式交易，参与评估服务的基本上都是资产评估机构，房地产估价机构参与很少。房地产估价机构参与的不良资产处置业务，多数为司法拍卖的房地产估价业务。

司法拍卖类评估业务市场趋于饱和，司法类估价为多数房地产估价机构的主要业务，行业内竞争激烈。

当前外部环境竞争也非常激烈，随着大数据的发展，阿里大数据、京东大数据、中国工商银行大数据等跨界进入房地产估价行业，占据司法估价业务“半壁江山”；另外银行、金融机构等的内评机制，也在不断挤压传统估价业务。

估价机构想要活得好，就需要不断“与时俱进”，拓展新型业务。近几年随着房地产政策的调整，出现了大量的困境地产公司及困境地产；同时银行的不良贷款率居高不下，为估价行业带来了新的业务方向。

一、当前不良地产业务类型

卖方业务

目前房地产估价机构参与的不良资产处置业务主要为司法处置、银行及资产管理公司资产包转让等业务。这些业务都是基于估价对象为正常市场条件下的房地产价值，评估是不需要考虑抵押、查封、占用等条件下的完整产权下的市场价值，也不需要考虑是否存在拖欠税费、土地出让金、物业费、水电费等相关税费。这类业务是基于卖方市场下的估价业务，目前买方类的估价业务相对较少。

买方业务

在买方为前提的估价过程中，需要考虑的因素较多。例如一套不良住宅房地产，在投资方委托的前提下，不仅要考虑抵押顺位、查封、占用、租赁等，还要调查是否拖欠物业费、水电费等；而且需要关注租赁的时间点及租期、租金支付情况，交易税费支付方式，也要关注标的物所在地区的司法环境。

对于不良资产包中的底层资产，目前在交易过程中，可能只需对各抵押物粗略的估值，但是随着将来投资市场的放开，大量投资者的进入，不良资产投资将会成为“精细的投资”，各种个性化的估价、咨询需求将会增加。

二、估价方法的选取

房地产估价的四大方法，都适用于不良地产的估价。各种方法的选取，要根据估价对象确定，有收益性的房地产一定要采用收益法；选用比较法时，一定要选取成交案例的房地产。在选用估价方法和参数时，相对正常房地产评估，需要相对保守、有依据。主要是基于对项目的历史状况、权属状况等不是充分了解；处置周期、处置税费等不确定性因素的考虑。

收益法评估过程中，不能高估未来预期收益，不可低估经营费用。需要重点确定项目的实际租金水平、经营费用、租金增长率等；报酬率或资本化率选取不可过低，需要根据估价目的，充分考虑估价对象现状情况，结合同类物业来确定。对于大宗收益性物业来说，一般确定报酬率或资本化率时，需要充分的进行调查市场，参考同类大宗交易案例。

比较法本质是以类似物业的成交价格为基础，来进行修正后的价值。重点关注选取的案例是否具有可比性、是否为成交价格、各因素的修正是否考虑全面、合理。另外多参考各法拍平台的成交价及成交量，来判断项目的活跃度。

成本法、假设开发法的估价原理基本类似，本质上是项目的各项成本相加或相减。在计算过程中，重点关注项目的土地成本、建设成本、管理费、利息、利润的合理性。

对于投资性物业估价时，重点要考虑收益价值。收益法计算过程中，需要对现执行的租赁合同、管理团队、历史成本等数据充分了解；同时要考虑买方资金的来源及资金成本等因素来确定项目价值。

不良资产评估定价难度非常的大，一个资产包往往涉及少则几十个，多则上百个资产，种类繁多，涉及各种用途，复杂的有在建工程、土地等烂尾项目。项目地域较分散，造成资料收集、定价难度非常大。对于资产包中的不良房地产评估，不仅需要关注资产的地理位置、类型、物业形态，还要重点考虑相关的司法诉讼进度、抵押查封情况等。

三、不良资产评估的业务方向

根据中房网统计数据2021年全国有343家房地产企业发布破产文书，较2020年的408家有所下降。房地产开发企业在“三道红线、房贷集中管理、集中供地政策”等的调控下，众多房地产企业出现债务违约，如中国恒大、蓝光发展、佳兆业集团、花样年等。

银保监会数据显示，2021年，银行业累计处置不良资产3.13万亿元，同比增加0.11万亿元，再创历史新高。2021年1月11日，银保监会发布《关于开展不良贷款转让试点工作的通知》，这为不良资产转让提供的良好的市场环境。

伴随着市场环境的变化，不管是困境房地产项目和困境房地产公司，还是银行、金融机构不良贷款的处置等相关经济行为，都需要房地产评估服务机构的参与。房地产估价机构可以为银行等金融机构提供合理、科学的不良资产包转让价值服务；为投资机构提供全流程的不良资产投资咨询服务；为个人投资者提供购买全流程服务。

本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规则。

一、房地产估价师就业前景怎么样

1、房地产估价师的职业方向广

房地产估价师可以从事房地产开发企业相关的部门，例如投资、运营等;还可以进入房地产估价或者中介机构;除此之外，也可以从事相关房地产资讯、策划机构等。当前我国的房地产估价人员依然短缺。业内人士透露，当前国内缺口仍高达20万，从业经验丰富的资深估价师更受到企业的热烈追捧。

2、许多房地产估价师是可以发起设立房地产估价机构的。在房地产估价机构注册办法中，明确规定了一定数量的专职注册房地产估价师是注册房地产估价机构以及房地产估价机构资质升级的重要的条件之一。一级资质需要15名房地产估价师，二级资质需要8名，三级资质需要3名。因此，作为报考房地产估价师而言，对于成立房地产估价机构是个必备条件之一。

3、可以被单位聘经济师。在历年的考试大纲中均表明，通过房地产估价师可以证明你具有了房地产经理专业的中级职称的水平，因此，可以被单位聘为经济师的职称，这是一个重要的优惠条件。

4、国家重视。房地产估价师考试是国家非常重视和鼓励并逐步规范的一门考试，并出台了注册房地产估价师管理办法、房地产估价机构注册管理办法，这两个部门规章可以说是规范考试的重要的法规文件

总体来说，房产估价师的就业前景还是很不错的。

此外提醒各位考生，参考历年时间来看，小编预计2022年房估，为了帮助考生及时获知报名信息，小编建议提前填写 免费预约短信提醒服务，届时我们会提醒2022年房地产估价师报名时间通知。

二、土地估价师逐渐出现在人们的视线之中，土地估价师就业前景怎么样？

土地估价行业是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的，到现在已有近二十多年的历史。在这二十多年里，土地估价行业在服务于市场经济建设和国有企业改革、服务于土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。

土地估价师的职业挺有前景的，人人离不开土地，行行都在土地上伸张成长，土地估价行业专业性也很强，接触范围广。涉猎知识面宽并须一定深度，对自己近期远期都是学习锻炼的机会。

土地估价师这个涉及道德职业范围广，就业的选择也多，这些职业也都是当前很火热的职业，每一个都是可以选择的职业工作内容也相对轻松。当然这个对自身的要求条件还是挺高的。

职业方向就是考过证书以后就可以在报告上面签名，意味着有签字费，有挂靠费、有成为股东的资格。如果估价报告做得好，就朝着技术方面努力多做报告多挣钱，如果经验丰富，被公司看中就可以转型做管理当个经理之类。

如果再实务中慢慢发展了自己的人脉关系，也可以转型做业务员，拉业务提成高挣钱也快。进土地和房地产评估机构，有专职和兼职两种，专职是签字的，兼职是挂扣的；也可以应聘房地产开发商，做他们拿地成本的分析者。

具体工作就是做土地估价报告，评估土地价格。要取得土地估价师资格最好。南方要高一点，5000左右，北方稍低，这主要是看你的业务量，和地区差异。你可以先到土地评估事务所去应聘，做些基础的工作，然后考取估价师。要取得土地估价师资格才能从事土地估价行业。

国家每年都有土地估价师资格考试，可以咨询当地国土资源局，也可以在国家土地估价师考试网站上报名。应届大学生不能报考土地估价师和房地产估价师，本科需要从事两年或以上相关行业才能报考。

三、房地产评估师有用吗？收入多少？

房地产估价师工资数据来源于网络：

　　根据《前程无忧2007年薪酬报告》统计显示，房地产评估师的全国平均年薪为5.1万元。

　　从城市行业薪资分布来看，以上海最高，为全国平均薪酬的2倍，突破10万元。

　　其次为深圳、北京、广州，平均年薪浮动在8.1～8.6万元之间。

　　杭州、南京房地产评估师的薪酬呈现大幅提升趋势，分别以7.7万元和7.2万元直逼一线城市，这与近两年长三角区域经济的联动发展有着密切联系。

　　中西部城市，例如武汉、重庆、西安等地的平均年薪目前均未超越6万元。

　　房地产评估师的薪资是由月基本工资、月固定津贴以及月奖金/提成来共同构建。其中，月奖金/提成主要由个人每月参与的项目数量、项目大小、项目金额所决定。在房地产行业中，房地产评估师的作用已经越来越明显，但是由于国内估价行业起步较晚，导致从业人员中仍有鱼龙混杂的现象。

　　不过，随着进一步与国际同行业的接轨，这类现象将会慢慢消失，房地产评估师的专业程度和社会地位会获得较大提升，再加之个人英语能力的增长，薪酬还将会有很大的上升空间。

房地产估价师职业有发展前景么?

　　房地产评估师职业现状：

　　从中国房地产估价师学会(现名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会)的统计数据显示，目前我国房地产估价行业从业人员已经超过25万人。其中有3.5万人取得了房地产估价师执业资格，近3万人注册执业，大学及以上学历人员占全部注册人数的85%。不难发现，一批具有高素质的房地产评估师队伍已经基本形成，但是面对众多国外知名评估机构抢滩中国的严峻现实，我国的房地产评估人员依然短缺。业内人士透露，当前国内房地产评估师的缺口仍高达20万，从业经验丰富的资深估价师更受到企业的热烈追捧。（以上数据来源于网络，仅供学员参考）

　　整体来说房地产估价师工资还是很高的，职业发展前景也比较乐观，想要参加2020年考试的你赶紧准备起来啊!

地产估价师如果你只有1个证的话，个人建议你先不要从事，因为做了你才知道做评估是需要3个证的，分别是资产评估师，房地产估价师，土地估价师，如果只有一个房地产估价师或者土地估价师，那就拿最低的工资。做加班加点的活。2019年，我做一年的房地产评估，基本是每天加班到晚上9点10点，完全没有时间给你看书，超级的忙，涉及对公项目和个贷审核的签名。对公项目包括土地、拆迁、抵押。我们公司抵押比较多，就是银行的单比较多，做评估这个行业会有非银和银行之分，因为银行的单现在都是银行包结算评估费，突出就是收费低，工作量大，然后特别的急。所以你得经常加班。

然后说说你比较感兴趣的关于工作经验跟学到东西的事，对于刚毕业就是22-25岁的年轻人，可以去做一做的，但是你做过就知道其实就是套模板，因为评估报告格式基本固定的，也就几大评估方法，市场法、收益法、剩余法、基准地价法、成本法等，一般0经验的人也就1个月最多2个月完全上手了，其他时间基本就是套模板，而一般使用2种评估方法，你得把报告写出来，花时间其实在写报告上，一般一份报告100多页，可能要你2-3天完成。而例如交通银行这类就是出一个叫初稿的报告，说白了就是按报告格式但是作为初评送给银行，出了报告你才有钱，没有出报告你可以说花很长时间加班到晚上9点10点，其实大部分是白干的。然后你得加班，一般一周至少写2-3份，你可以想一下工作量。

然后是关于提成，我去年一年下来吧，提成加上个贷一个月大概1000到2000之间，当然后续出报告也会有，但是不多，一般提成是按评估费的提成算，我在的公司是签名费1%，看现场是0.5%，做报告测算时1%，装订报告是0.5%.例如一份报告评估费1万，你除了业务外基本一条龙的话是3%左右。就是1万元你可以拿到300元。但是耗用时间非常的不成正比。而且出报告成功率率其实在10%这样，换句话说你写10份可能出1份。

年薪如果只有房地产评估师一个证的，在广州目前税前加提成是6000，税后大概是5200,5300这样，其实工资非常低的。如果确实想做评估这一行，听一句劝，把所有证考了，或者至少考2个以上，才去从事评估行业，因为多一个证底薪就多2000,差不多，三师（资产、房产、土地）才有机会月薪过万，双师（房资、房土、土资）就税前加提成8000这样。