遭遇“霸王”补充协议怎么办，购房合同怎么签对我们有利

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遭遇“霸王”补充协议怎么办，购房合同怎么签对我们有利

遇到霸王条款怎么办

购房补充协议该怎么签？遵循三原则注意八大点

和开发商签合同遇到霸王条款怎么办？

一、遭遇“霸王”补充协议怎么办，购房合同怎么签对我们有利

对于普通家庭来说，买房是人生的一件大事，为了能买到自己心仪的房子，东奔西跑的看房子，最后下定决心购买，当你与置业顾问签订购房合同的时候就要格外当心了，一旦签字生效后，就等同于双方的约定，并负有法律责任了。那么，开发商的购房合同是一样的吗，怎么在合同中维护好自己的权益呢？

开发商的购房合同是统一的，那么问题又来了，一样的我们看什么呢，虽说购房合同是统一的，但是，开发商会在其中另加插页，这些插页，如果购房者在签合同时没有仔细查看而签字的，也是属于有效条款的，所以要仔细看清条款内容，有不清楚的地方提出来，并要求修改。

1、合同中没有明确相应的设施，开发商在售楼的时候就打出很多的广告，从而推销自己的房产，还有一些广告上“买顶层送阁楼、买一层送花园”等等的广告，吸引了购房者的眼球，还有一些销售人员所谓的“某某学校进入小区”之类的话，还有一些承诺的东西，购房者可以要求开发商将所许的承诺的内容写入双方协议之中，使其成为合同内容的一部分，以便在后期维权时有据可依。

2、在签订购房合同外，还要求签订一份补充协议，基本上的补充协议都对购房者不利的条款多，如不能按时交房的免责条款等，这时，大家可以要求带回家看仔细，也可以取得相关法律者解读咨询，将不合理的地方找出来，并要求开发商增加修改后再签订协议。

3、购房合同中出现空白条款，在签订合同的时候，你会发现有一些空白条款的存在，这是需要双方确认后填写的，有的置业顾问则说空白处可以不填，这样很有可能他们会做手脚，正确的方法是，在签字之前，填写好双方确认的条款，不填的可以用笔画上斜杠，这样就可以保障我们的权益。

4、交房日期和标准，违约责任以及赔偿约定要明确在合同中，交房日期就是填写最后交房的日期，交房标准就是房子交付给购房者的配置标准，毛坯房无非是水电气网，还对于精装房是一定要在合同里体现辅材的品牌，规格，家电的品牌及型号，因为，你在样板间看见的不一定是你交付后房内的配置。为了防止新房交付使用和质量上的违约，我们一定要关注违约责任的划分和赔偿约定，如什么情况下可以退房，什么情况下可以赔偿，如果没有约定清楚，那你只能哑巴吃黄莲，有苦说不出了。

5、有的开发商为了自已的物业日后来管理小区，则同时会约定受益人同意该商品房由出卖人选聘某某物业提供前期物业管理服务，这就是开发商想垄断小区的物业管理权，即使是日后觉得小区物业服务不好，小区业主成立业主委员会想换物业的时候，也很在其改变了。

所以，在买房的时候，我们作为购房者，一定要把自己的权益放在首位，不要求偏袒哪一方，至少应该在双方平等的条件下，我们去签购房合同以确保购房者的合法权益。

一、遇到霸王条款怎么办

遭遇霸王条款时，可以先与对方协商解决，协商不成的，可以收集证据，向人民法院提起诉讼。我国民法典规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。

遭遇霸王条款可以向人民法院请求撤销或确认无效。合同显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。提供格式条款一方排除对方主要权利，不合理地免除或者减轻其责任的，该格式条款无效。
一、什么是霸王条款？
霸王条款是指一方提前拟定好用来免除自己责任、限制对方权利、加重对方责任并且反复使用的格式条款，像严禁自带酒水，特价商品不退不换，最终解释权归本店所有、商品一经售出概不退还、商家促销对赠品质量概不负责等等这些条款、通知、声明、店堂告示，都是《合同法》《消费者权益保护法》等法律明确规定无效的格式条款，也就是我们说的霸王条款。
法律层面上，它有三个内涵：
其一它是格式条款，指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，最常见的载体是格式合同，比如租房合同、购房合同以及劳动合同。
其二它会改变责任，指的是提供的一方会用它免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，因而对权利和义务产生了影响，这种常见于违约条款。
其三它应合理告知，指的是制作方、提供方应当采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的事实，如果对方要求解释，应当予以说明，要注意的是这种告知义务要求很低，只要把文字加黑加粗或者加下划线就算是告知了，如果你不问，他们也就没有解释的必要，手头没有合同，可以随便打开手机上的一个app，看看他们的隐私政策或者服务协议什么的，绝对有黑有白有深有浅。

二、买房的霸王条款？

所有人都知道霸王条款无效，但它仍然无处不在：酒店饭店KTV、按摩足疗桑拿房、物业中介售楼处随处可见，法律规定无效仍然广泛存在，在买房时会遇到什么样的霸王条款呢？
1.本广告为要约邀请，一切图片、文字说明以合同为准。
2.出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料等，不得视为合同内容条款，出卖人享有最终解释权。
3.本认购书签订7日内，认购人未能与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付诚信金或定金不予退还。
4.楼宇屋面及外墙使用权不属于买受人，屋顶和外墙面广告权归属出卖人。
5.占用小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、出租。
6.商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，单价保持不变，按实结算购房款。
7.买受人若选取个人住房按揭贷款方式，如造成银行放款延误，影响出卖人回款，房价按现价上调。
8.因设计调整、气候变化等原因导致未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。
9.因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行。
10.买受人在办理入住手续时应缴纳物业、保险、公证、煤气、水、电、有线电视、固定电话及装修保证金等费用，否则不予办理入住手续。

三、遇到了该怎么办？

做决定的前提是明确自己买还是不买，如果不买的话，就是怎么退定金退款的事情，要买的话就是考虑怎么固定对自己有利的证据了，出发点不一样买房时落脚点不一样。

第一，保存宣传资料，以备不时之需。开发商在营销推广宣传的时候，沙盘、广告中所呈现的房屋状况要尽可能固定下来，如果涉及到装修还要确定装修标准之类的，有的会宣传时存在的信息，到签合同的时候就不存在了，保存的资料就能证明这些信息的确存在过，这些虽然没有写到合同里，但是按照司法解释是有机会认定为合同内容的。

第二，强调自身需求，明确影响因素。对于开发商宣传但又不在合同中体现的内容，在留存证据的基础上，还要强调自己对于这些内容的渴求程度，比如说家中有老人要养老，所以才打算买一楼，好几个小区都有一楼，但为甚么选这个楼盘呢，是因为你们说要给我送一个花园，老人在花园里待得开心，晚辈也是尽了孝心。这在后面如果发现花园是公共的，自己不能独立使用，还有机会找开发商的麻烦，要不然这种买房送花园、送面积最终只能吃个哑巴亏，因为那些面积不属于开发商。

第三，明确双方权责，签字务必慎重。如果因为霸王条款不买房屋了，不要记着要求退定金呢，先把开发商不改合同的情况固定一下，这样就不是你们双方的责任了，毕竟签合同时双方相互协商的，谁也没有权利强制缔约，所以是在双方协商阶段达不成一致意见才无法继续进行的，这在法律上应该叫不可归责于双方的事由。但实际上不会这么顺当，因为开发商肯定说是因为你的原因没签合同，所以按照认购书什么的不会退定金的，但只要你提的修改意见是合理中肯的，法律还是站在你这边的。

我们经常有一个误区，为什么法律不保护购房人，反倒让开发商为所欲为呢？其实不是这个样子的，是开发商把什么都设计好了，而我们买房只能往套子里钻，本来还有一些技巧可以弥补，但买房哪儿顾得上这些，听中介的、听销售的人不少，听律师的人不多，把中介费砍一半用来咨询律师，获得的收益可能是一倍，重要的是，你要有这个意识。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

二、购房补充协议该怎么签？遵循三原则注意八大点

买房子的时候需要签订买房合同，如果有什么明细补充或是要添加的一些协议，就会写入购房补充协议。目前，补充协议已受到越来越多购房者的重视，然而仍然有些人对补充协议不甚了了。

原本，开发商通常都是使用《商品房买卖合同》示范文本的，正式合同无法修改，但是购房者却可以通过签署补充协议，来保障自己的权益。然而如何签订补充协议才更为有效，不会让其反而成了开发商乱开霸王条款的便利工具呢？我们在购房前就必须先弄清补充协议该怎么审、怎么签。

买卖合同成摆设

去年，李先生看中了一套商品房，并缴纳了认购款和定金。今年3月，他到售楼处签订正式购房合同时，却发现之前广告宣传页承诺的“双卫”变成了“单卫”，一楼的卫生间变成了储藏间。

不仅如此，在签订《商品房买卖合同》时，开发商还要求所有购房者必须再签一份补充协议，且该补充协议是事先打印好的格式合同，其中有许多内容与主合同相违背。

李先生发现，不少条款都是开发商强行约定的，如 “甲方(开发商)自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付购房人，购房人给予甲方30日的宽展期，宽展期内合同继续履行，甲方无需承担违约责任。”

除此之外，李先生还发现补充协议中有多项内容明显与主合同原内容违背，大量免去了开发商本应有的责任和义务。“这哪是补充协议，根本是本末倒置。”更让李先生无法接受的是，他在得到“不能更改、不能删减”的答复后拒绝签字，并要求退房。开发商却称，可以退房，但先前交付的认购款和定金不能退还。之后，他向多个部门反映都没有结果，而开发商也只是口头承诺可以将“单卫”改成“双卫”，但表示签补充协议没有商量的余地。

先防霸王条款

目前全国各地因补充协议所造成的购房纠纷日益增多。虽然补充协议原是为了完善标准合同，但现在则往往成为开发商的霸王条款，消费者基本上没有商量的余地。

按理，补充协议应由双方共同协商签订，如果消费者认为有关约定不合理，可以提出来进行修改，如果因补充协议产生分歧，消费者可提出退房并退回认购款和定金。

法律人士也指出，合同双方的权利和义务应当是对等的，李先生所遇到的补充协议却强调任何情况下均由消费者承担责任，违背了主合同的主旨，剥夺了消费者权利。而其有关违约金比例的约定不公平，在加重购房者违约成本的同时降低了开发商的违约惩罚，显失公平，是明显的霸王条款。

另外，补充协议作为合同一般应是与主合同同时签订的，其内容应为对主合同的补充，而非更改。如果其中内容与主合同不一致，应以政府认可的联机备案合同为准。补充协议中有明显免除已方责任、加重对方责任、排除对方主要权利内容的格式条款的，应当认定为无效条款。同时，补充协议一旦签署也就具有了法律效力，因此对于这类明显的霸王条款、无效条款，购房者还是要从一开始就据理力争，防止交了钱、付了款之后才发现利益受损。

遵循三大原则

其实，补充协议是买卖双方在使用《商品房买卖合同》范本签约时，对双方各自关心的条款内容进行修改或增加，以明确双方权利义务的条款或协议。现在市场交易中二手房合同补充条款多为双方协商的自拟格式，商品房出售合同的补充条款多为开发商拟订的格式条款，但条款是可以调整的。对于补充协议，购房者可以尽可能地就自己重点考虑的问题与开发商多进行沟通和协商，并遵循三大原则：

一是细致。首先将整个交易的全过程，包括合同签订、履行的全过程，其中涉及广告、合同、退房、退款甚至离婚和死亡等都应予以充分考虑;其次是对涉及房屋的质量、面积、配套设施及社区环境等方面内容加以明确;最后是对可能产生争议的地方，包括一些有借鉴意义的案例订入协议。

二是违约责任。订立补充协议时，应该注意权利与义务的对应，每一项义务都意味着责任，每一个责任都会产生违约对应的后果。

三是举证责任。购房者在目前的全部房地产交易过程中较难行使知情权，在诉讼或仲裁中无法提供相应的证据，如果按照一般举证原则即谁主张谁举证的做法，是无法有效地保护购房者权利的，所以补充协议在某些方面采用举证责任倒置的方法，规定由开发商来承担举证责任，以此来保护购房者利益。

细数八个问题

另外，对于许多购房合同所没有提到的细节问题和容易出现纠纷的部分，购房者则要仔细罗列，具体则可以重点关注以下八个问题：

1、套内建筑面积和公摊面积的合理误差范围，目的是防止交房时在合同约定范围内套内建筑面积缩水、公摊面积增大。

2、公积金和商业贷款因银行和开发商的原因办不下来的处理问题，目的是防止开发商应退房而扣除购房者的定金或追究违约金。

3、房屋交付时开发商要提供房屋面积实测数据，约定如果开发商提供不了，购房者可以退房或者拒收，而开发商要按日支付违约金，目的是防止购房者办理入住后因装修等问题而被动。

4、物业的约定，目的是防止入住后开发商或物业公司提高收费标准，而购房者又无当初开发商承诺的依据的情况。

5、精装修房屋的具体装修标准，不能被开发商以“进口”、“高级”、“优质”等不明确的说明误导，要详细约定与房屋有关的内外装修、设施的种类、型号、颜色、位置、方向、可参考的价格等因素，目的是防止对装修提出异议而无依据的情况。

6、开发商给购房者办理产权证的具体时间，合同里约定的只是开发商提交材料的时间，目的是防止开发商无限期的给购房者办理产权证，影响购房者行使所有权。

7、房屋的屋面、外墙面使用权归业主所有，开发商使用要经过业委会同意，目的是防止开发商因商业目的使用而影响购房者的正常生活。

8、在合同和补充协议里没有约定或约定不明确的，可以用开发商发布的广告、宣传材料作为相关内容的依据。

（以上回答发布于2015-10-12，当前相关购房政策请以实际为准）

三、和开发商签合同遇到霸王条款怎么办？

只要合同中涉嫌霸王条款，就应视为无效。最高人民法院于表示，餐饮业制定的不平等格式条款（俗称霸王条款）虽不适用于《最高人民法院关于审理食品药品纠纷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《规定》），但对于违反《合同法》与《消费者权益保护法》的条款，消费者可请求人民法院确认 “霸王条款”无效。

所谓合同霸王条款主要是指一些经营者单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等的格式合同、通知、声明和店堂公告等。

扩展资料

“霸王条款”往往以格式合同、通知、声明、店堂告示、行业管理等方式出现，具有五大共性：

一是减免责任，逃避经营者应尽的义务。

二是违反法律规定，任意扩大经营者权限。

三是排除、剥夺消费者的权利。

四是权利义务不对等，任意加重消费者责任。

五是利用模糊条款掌控最终解释权。