存废限购令

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存废限购令

哈尔滨拟废止住宅限售令，哈尔滨为何会率先做出这一举动？

2022年哪些城市取消限购政策

正式发布！秦皇岛市解除限购政策

一、存废限购令

经济观察网 记者 陈月芹 丁文婷 秋台风“梅花”登陆浙江舟山后，一路沿着海岸线北上，给江苏、上海、山东半岛沿海等城市带来强劲风力和暴雨。一名东部城市官员已连续多日督查防汛防台工作，并在间隙不忘密切关注——临近城市出台的楼市限购松绑政策是否经历了“一日游”，能否比眼下的台风撑得更久？

东部沿海城市的步调“不约而同”地一致。9月8日，宁波全市放开限购门槛，一周后苏州摇旗跟进，从多区域一点点扩至全域放开，到9月15日，青岛、济南同日官宣放松限购。9月16日，天津市也大幅放松了非本市户籍新市民的购房限制，同时支持本市户籍居民的改善性住房需求。

何时松绑、放开到哪种程度，各城市政府暗暗角力。临近城市之间，既是比肩对照、互相观望的“兄弟”，看同级别城市打响第一枪后的市场反应；某种程度上双方又是竞争关系：不限房票之后，市场购买力有限，谁能抢夺先机，也许下一批次卖地时就能看出分化，在金九银十和第四季度迎来销售“翘尾”。

没想到的是，台风未过，苏州和青岛已经试探出了限购调整的“红线”：9月16日，苏州宣布恢复此前的购房政策，外地人买房仍需3年内连续6个月社保或个税，并否认政策曾经松动过；青岛直接在9月15日的公众号推文中删除了“二手住房不再限购”8个字，充分体现了“动态完善房地产政策”。

近期，“除一线城市外，全面放开限购”的传闻甚嚣尘上，限购令，这个原为抑制住房投机需求以控制房价的阶段性行政手段，动态影响了中国楼市近12年。随着市场演变，限购从最具杀伤力的调控利器，逐步变成基础手段，与各地逐步升级的限贷、限售、限签、限离、限价、限商等一起，调节市场供需。

直到这一轮房地产下行周期，市场需求低迷，1-8月全国房地产开发投资下降7.4%，供应不减反增，去库存和稳市场成为调控应有之义，此时，多年饱受争议的限购令存续与否，被再次推至台前。

全面松动

据不完全统计，年初至今，放松商品房限购的城市或地区已超37个。限购调整措施主要有四类：一是多孩家庭、投靠或调整计入标准增加购买套数；二是缩小限购区域；三是降低社保年限等购房要求等；四是直接或间接取消限购。

8月份以后，南京、武汉、合肥相继允许外地人以补缴社保方式购房，基本取消了限购；南京、大连向外地人二手房限购开刀；而廊坊、唐山、银川、秦皇岛、九江等地直接废止了此前的调控政策，而不新发文件。

到了9月，放松限购的“星星之火”逐步向新一线、强二线城市蔓延。

宁波打响了全域放开限购的第一枪，不限户籍，不限套数，也不官宣，直接于9月8日起执行，楼盘销售和中介在收到口头通知后一一传开：外地人仍需要限购证明但不再进行审核，相当于不限购。当日下午，宁波房产市场管理中心回应称，未收到通知，仍执行限购政策，但限购申请结果以各区的审核通知为准。枪声不响，还留足了回撤的后路。

与宁波相隔不远的苏州，也小心翼翼地对外释放放开限购的消息。一位苏州当地中介告诉经济观察报，在9月14日传出全域放开限购前夕，苏州先是放开了吴中区、吴江区、姑苏区、相城区，次日才继续放开了工业园区和高新区的限购，至此外地人在苏州买首套房不再需要社保证明。

不过，9月15日，苏州住建局回应称，外地人只限购一套房，以此否认了全面取消限购的说法。

全国范围来看，9月以来的松绑潮从东部沿海省份内的经济强市开始，逐步向省会城市扩围。

只做不说

实际上，作为江苏省省会，南京8月初便传出彻底取消限购的消息，南京市住房保障和房产局相关人士8月2日回复澎湃新闻时称：这是不实消息，该局未收到也没下发相关文件，南京没有全面放开限购。

而中介给出了经实操验证的版本：6个月社保可一次性补缴，约6000元。

不明文取消限购是很多城市的选择，强调仍需“限购证明”或可先买房后补缴社保的小窍门，保留了解释和修改口径的余地。

年内，南京频频出招，5次放松调控中出现3次“一日游”。4月底，外地人购房社保年限从2年降至6个月；5月20日，房地产协会发布的取消二手房限购消息，存活不到1天便删除；8月1日传出全面取消限购，次日相关部门回应不实，仍需6个月社保，但可补缴；8 月 12 日，一份南京信贷政策调整的文件曝光，宣布二套房最低首付比例可降至 3 成，次日再次被叫停。

一位百强房企高管透露，南京已实施全面取消限购一个半月，外地人带身份证和银行卡来了即可买房，但更可怕的是，近一个月叠加金九促销，市场没有起色，8月新房成交面积环比还下降13%，9月上半月降幅仍在扩大，成交面积仅为新政前的7月份的38%。

中指研究院统计14个二线城市的数据显示，中秋假期间，南京总成交面积0.1万平方米，同比下降89%，位居跌幅首位。

此前，前述东部城市官员透露已关注到苏州、宁波全域放开的消息，若苏州不再“一日游”，其所在城市不排除参考和跟进。

作为年内楼市销售和土地市场表现在全国范围仍属第一队列的城市，该东部城市官员坦言上级部门对这类城市开绿灯的可能性更小。年内，其所在城市已经制定了全域放开限购的方案，但最终未获批准。

和中西部城市选择发放购房补贴、一再降低购房门槛相比，这个东部城市选择了另一个调控思路：完全放开限购，增加房票，引入购买力。“新盘预售套数和具体房票有一定关联，但现在（其所在城市）除极个别红盘封顶限售外，多数新房房中签率仍较高。我们的目标是维持到火热摇号的程度。”该东部城市官员透露，红盘需要抢的氛围之下，居民买房信心才能恢复，市场就能流动起来，而不是靠财政发放几千几万元的补贴刺激需求。

经济观察报获悉，天津、杭州等地已在酝酿放开限购政策，部分城市仍按兵观望，观察目前已放开城市的一二手房供给量和交易量变化，以此作为政策调整的参考。

“限购放开后就看交易量，量上不来，形势更严峻，说明这一年来需求持续被释放得差不多了，那么放开限购这一标配动作已经失灵，需要研究更进一步的救市政策。”前述东部城市官员认为，短期内通过放开限购又一次拉升成交量，看着像盘活市场，实际是房价信号涨了，预期又一致往新一线冲，但现有资金量不足以撑起绝大部分二三线，因此，全国（除一线城市）放开限购可能只能给新一线、部分二线带来增量。

前述东部城市官员坦言，城市放开限购有一定风险，不得不“只做不说”、遮遮掩掩，还面临着被叫停、“一日游”的风险，但此时抢跑能换来窗口期——等到所有城市都开闸，全国楼市的钱就流动起来了，先突围而出就多去化一批库存。多数城市可能会优先让省内的经济大市带头，因为这类城市人口与资源集聚性好，能拉动贷款需求，省会城市看好风向，第二轮再跟进，他解释。

利好消息传出，开发商们也闻讯而动，一位头部民企投拓人士得知限购可能放开的消息后，向集团特别申请在其所在城市第三批次供地增加投资额，提高举牌价。次日土拍现场有所升温，有8宗地触及最高限价进入摇号环节。

扭转不易

一位副省级官员向经济观察报表示，目前真正被限购抑制住的城市并不多，只有一线和部分二线城市，解除限购没有太大意义，相比之下，降首付比例和降息更直接有效。

“现在是购买力不足，不是限购限制。”他强调，解除核心城市限购只会加速全国崩盘，环一线的城市群直接进入楼市冰点，这对全局而言只有杀伤性，没有贡献度。而培育购买力的有效手段只有两招：降低购房成本以及恢复市场信心。

如果全面放开限购，其政策意义大于实际作用，传递出“政府支持楼市复苏”的导向，但往往落实措施会跟指导思想背道而驰，差之毫厘谬以千里，因此各地必须警惕盲目、无序放开限购。

他进一步解释，放开限购后，金融政策要纠偏，须软着陆，“不能飞到最高空关掉发动机，但现在市场持续低迷，只能先运转起来，再逐步降速”。

9月14日，一则消息几乎和苏州放开限购同时传出——一线城市广州选择了另一种调控策略：对新项目备案价进行动态调整，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前市场形势发生很大变化，一方面是高价改善盘卖得好，甚至供不应求；另一方面是低价刚需盘去化难。因此，就需要实时调整限价政策。部分盘可以实时涨价，部分盘可以降价促销。

前述东部城市官员直言，广州侧重于让房企想方设法活下去，而不是硬挺着不降价，把房子砸手里，更高的限价阈值能让楼市回归市场化。

一位top30民企高管呼吁连同一线城市都全面放开限购，但他也理解现阶段，楼市须分批次逐步放开，通过新一线城市形成示范效应，老百姓对房价有了预期，市场才能逐渐恢复。“如果没有调控手段限制，一个城市群里，钱会往最核心的地方集中，而三四五线城市会受到很大压力，这是必然的。”这位top30民企高管正调动全集团加大放开限购城市的供应量，趁着窗口期积极卖房。

全面放开限购后，原来固化的以城市为范畴的购房格局会被打破，前瞻性、投资性的购房更有可能发生在新一线城市或资源型城市。

前述东部城市官员也补充，此举可能加快住房结构区域性供给不平衡。

12年紧箍咒

限购是调节房地产市场的重要利器，尽管其从出台之初就饱受争议，从经济学的角度来看，市场会根据需求调节价格波动，因此，有观点认为不应该用行政手段限制交易自由。

回顾限购令的发展历程，12年来几度松松紧紧，有3个大的周期：

2010年-2013年是调控收紧阶段。

2008年，美国次贷危机爆发，引发席卷全球的金融危机。中国政府出台四万亿投资计划，采取宽松政策提振楼市，推动了楼市的火热。2008年中央接连发布四份文件，要求降低房地产交易税费、下调首付比例和个人信贷利率。

2010年4月17日 ，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求房价上涨过快城市限制家庭购房套数，被业内称为“限购令”。

半个月后，北京宣布“北京家庭只能新购一套商品房”，全国首份限购令出炉。此后上海、广州、杭州、南京等城市跟进，并伴随着2011年“国八条”出台，从一线城市到二三四线城市全面铺开，彼时房地产正处于上涨周期，到了 2011 年底，国内 70 个大中城市已有 46个城市出台限购政策。

首轮限购持续到 2014 年。第一阶段的限购政策，也使得房地产需求被遏制，商品房空置面积较大，房地产库存增加，此时经济也面临下行态势。各地政府为了刺激市场回暖，纷纷对限购政策进行松绑，呼和浩特在全国率先取消实施3年的限购政策，至2016年1月底，全国46个限购城市，仅有北京、上海、广州、深圳、三亚5个未取消限购。

但随着2016 年楼市的重新火热，全国各大城市又相继出台了第二轮限购令，且力度相对于第一轮更加严格，并一直延续至今。

有观点认为，限购将住房和刚性居住锚定在一起，尤其是在住房紧缺、供需矛盾尖锐、金融流动性充裕的阶段，限购起到了重要的作用，随着调控手段的逐渐增多，如限贷、限售、限签、限离、限价、限商等，限购这一基本手段存续与否需要被重新审视。

9月14日，住建部住房改革与发展司司长王胜军在“中国这十年”系列主题新闻发布会上表示，十八大以来，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度逐步完善，“房住不炒”成为社会共识。

住建部副部长姜万荣欣然介绍，近十年来，中国住房供应规模持续增加，商品房销售面积累计132.34亿平方米，是上一个十年的2.2倍。健全住房市场体系的同时，中国也积极加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。“十四五”期间，40个重点城市将建设筹集650万套（间）保障性租赁住房，可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。到2021年年底，3800多万困难群众住进了公租房。

前述top30民企高管呼吁，值此市场急需纾困、且住房保障体系日渐完善之际，有关部门应有序放开限购政策，分两个市场进行调控：一是让商品房市场回归市场，二是继续加大对中低收入人群住房需求的保障。

一、哈尔滨拟废止住宅限售令，哈尔滨为何会率先做出这一举动？

哈尔滨率先宣布了9个城区的商品房限购政策取消，这是对于房地产市场的一个刺激，因为近些年东北地区的经济发展速度始终都不怎么快。所以经济上就要给予一定的刺激政策，房地产是支撑当地经济的非常重要的一环，所以要复兴房地产市场。

东北这些年的发展速度并不快，无论是辽宁吉林还是黑龙江，就算是一些省会城市，发展速度也不快。但是不要小看东北地区，因为大家现在所看到的某些东北地区的城市，可能跟北上广比起来没有那么繁华，但是10年前20年前它就是这样的程度，到现在还是这样的程度，只能说经济没有快速发展起来，没有赶得上那次发展的潮流，被落后了，导致这个地区经济发展的速度也不快。

经济发展的速度不快，就要适宜一定的政策去刺激，让它速度快一点，房地产市场是很重要的一环，因为我们虽然不能指望高房价来刺激经济的发展，那是竭泽而渔的方法。但是放开商品房的限购政策却是一种对普通百姓不会产生太大影响的方法，一种间接的刺激作用，因为放开限购政策就是面对那些已经买了一套或者两套房子的他们不能再买的人，让他们现在可以买了，现在空余的房子有那么多，他们买不了那么多房子啊，也不可能直接放开，想买多少套就买多少套。

对于普通购房者来说，他们不买房子不是因为不想买房子，是因为没有钱买房子不是因为限购政策的问题，所以并没有影响到普通购房者的利益。他们有钱了之后想买房子同样可以买，他们本来就不受限购政策的影响，只是因为经济上的问题，所以这次放开对于普通购房者的影响不大。

二、2022年哪些城市取消限购政策

中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。
基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。在人口大量流入、土地供应相对紧张的北京、上海等城市，可附加实施外来人员一年等候期制度，即外地和境外居民，须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。限购令简单易行，其实施主要依赖各城市房管部门的房地产产权登记和网络签约两个信息系统，不需全国联网。目前住建部正在推进40个重点城市住房信息系统的建设和联网，这项工作非常有价值。系统建成后，将可有效支持开征多套房房产税，并可优化40个城市范围内的限购。长期限购后，需求主力必然回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平，地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求。
一、采用方法
1.取消商业银行的差别化信贷，并通过住房公积金贷款的低利率、低首付、提高贷款上限，支持中间阶层置业。现行的差别化信贷政策违背商业银行的逐利本能，必须靠银监会三令五申才可实施，而限购令可基本禁绝利用信贷资源炒房和过度投资的行为。央行、银监会可根据全国宏观调控需要规定按揭首付和利率的底限，由商业银行在此基础上，按风险管理要求因地制宜、因时制宜、因户制宜地发放按揭。
2.取消限价房，逐步取消经济适用房。中产阶层可购买性价比更好的新建或二手商品住宅；住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”，将来可转向“以租为主”直至最终取消经济适用房。
3.原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。国有土地出让继续坚持市场化改革方向，尽量减少易导致暗箱操作的综合评标。
二、现在首付的情况可以分为：
1、在首套房的情况下，购买新房并且面积不超过90平米的缴纳首付可以最低为20%；
2、在二套房的情况下，购买房产的最低首付为50%；
3、三套房的情况，需要贷款的银行根据房价的情况可以不予与贷款；
4、其他的情况最低首付为30%。
法律依据：
为全面落实《海南自由贸易港建设总体方案》，高质量高标准推进海南自由贸易港建设，海南省作出30项决定。其中，第14项提出，坚持“房住不炒”，推动房地产市场平稳健康发展。海南省要求，以壮士断腕的决心坚决破除“房地产依赖症”，继续严格执行全域限购等政策，进一步强化城市主体责任，实施重点城市“一城一策”，稳地价、稳房价、稳预期，建立健全房地产调控长效机制和调控评价考核查处机制，坚决做到任何项目不附带商品房用地。改革商品住房预售制度，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

三、正式发布！秦皇岛市解除限购政策

凤凰网房产讯 4月2日，据官方消息确认，河北省秦皇岛市宣布，自2017年4月15日施行的限购令正式废除，楼市松绑！

通告全文如下：

各县、区人民政府，秦皇岛开发区、北戴河新区管委会，市政府有关部门：

《河北省人民政府办公厅关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》（冀政办字（2017］45号）已公布废止我市依据该文件制定出台的《秦皇岛市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》（秦政字［2017］16号）和《秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》（秦政字［2017］19号）两个文件已无政策支撑，且两个文件规定的政策已经不适应当前我市房地产市场发展形势。

经研究决定，对《秦皇岛市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》（秦政字［2017］16号）和《秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》（秦政字［2017）19号）两文件予以废止，请认真抓好贯彻落实。

另外，4月1日下午，秦皇岛市房产交易服务中心还发布《关于购房资格核验要求和收件材料变更的通知》：按照省“放管服”改革要求，自2022年4月2日起，购买存量房（二手房）的购房人申请购房资格核验时只提供本人有效身份证件。