山东梁山国土局被诉一地两卖，法院认定查封地块登记违法

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山东梁山国土局被诉一地两卖，法院认定查封地块登记违法

房地产公司房产被建筑单位查封如何处理？

最高院与国土资源部颁发的一个关于查封的规定

房管局已经备案，房款己全额支付，房子也已经交付使用，法院可以查封吗？

一、山东梁山国土局被诉一地两卖，法院认定查封地块登记违法

企业在支付全部土地出让金，签订成交确认书后，却迟迟未能办理出让合同，后发现当地国土局将该地重新规划后再次出售。

2018年，山东圣都置业有限公司（以下简称圣都公司）将当地国土局告上法院，认为其“一地两卖”，涉嫌违法。同时提起民事诉讼，要求财产保全，对涉案土地进行查封。法院查封期间，当地国土局下属的不动产登记中心，仍对再次出售的土地颁发了不动产权证书。

行政案件经两次审理后，法院最终认定，梁山县国土局的行为不构成违法，驳回起诉，但颁发不动产权证书的行为违法，并最终决定对当地国土局处罚10万元。

圣都公司负责人刘震表示，他们仍将申诉。“这块地已经购买10年了，做生意要讲信用，不能说现在土地涨价了就不给了。”

2019年7月31日，新京报记者就此事采访梁山县国土资源局局长孔祥华，对方表示，原局长已不在职，自己刚上任，对此事并不了解。

2009—33号土地（96.01亩）和2017—96号土地（73.6亩）的平面图。受访者供图

梁山县国土局被质疑“一地两卖”

2009年11月29日，山东省梁山县国土资源局对2009—33号地发布挂牌出让公告。圣都公司和济宁市金冠房地产开发有限公司共同购得该宗土地。

新京报记者了解到，该地在梁山县东邻水泊南路，西邻水泊新路，南邻鸭绿江路，北邻金城路，面积约63944平方米（约96亩），是由梁山县国土资源局挂牌出让。

同日，两公司与梁山县国土资源局签订了《成交确认书》。圣都公司提供的收据显示：2009年12月25日，两公司已经付清了全部土地转让金。其中圣都公司支付了3600万，金冠公司支付1762万元。

成交确认后，两公司在近9年时间里，却一直没能办理《国有土地使用权出让合同》。刘震称，2018年，梁山县国土局突然要求他退出，解除成交确认书，公司没有同意。“这块地已经购买10年了，做生意要讲信用，不能说现在土地涨价了就不给了。”

直到2018年，圣都公司突然发现，这块土地被梁山国土局重新规划后，竟再次挂牌出让。

2018年3月25日，梁山国土局再次发布国有土地使用权挂牌出让公告，将其东邻水泊南路、西邻张坊村土地、南邻郝山峰路、北邻青龙山路的土地编成2017—96号宗地，在网上公开挂牌出让。

梁山国土局解释称，2009—33号宗地中卫生材料厂不再进行拆迁、青龙山路扩建，宗地面积相应的进行了核减，重新规划后形成了2017—96号宗地。原因则是原2009—33号土地不再符合规划条件。

挂牌1个月左右，梁山荣信地产有限公司（以下简称荣信公司）竞得2017—96号宗地，同样和梁山国土局签订了成交确认书。

“梁山国土局将一块土地两次招拍挂，两次与不同公司签订成交确认书，是一地两卖，一女二嫁。”刘震认为，对方违反法律规定滥用职权，侵犯了公司的合法权益。

法院查封期间继续办理产权登记

2018年4月24日，圣都公司将梁山国土局列为被告，荣信公司为第三人向济宁市中级法院提起民事诉讼。诉讼过程中，圣都公司申请了财产保全。

次日，济宁中级法院作出民事裁定，对2009—33号土地、2017—96号土地予以查封，并向梁山国土局作出《协助执行通知书》。通知书要求：不得为其办理买卖、转让、过户、抵押等手续，查封期限为三年。

2018年5月3日，梁山国土局与荣信公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》。2018年5月17日，当地不动产中心为荣信公司办理了《不动产权证书》，加盖有梁山国土局不动产登记专用章。

“法院查封期间，梁山国土局还强硬为荣信公司办理产权证书，导致该宗土地物权发生变动，严重响了圣都公司的权益。”刘震认为，这些均是违法行为。

新京报记者了解到，案发后，济宁中院对梁山国土局决定罚款10万元。后梁山国土局提起复议，山东省高院维持决议，驳回复议申请。

2019年5月27日，济宁市中级法院对圣都公司的民事案件作出一审判决，认为圣都公司和梁山国土局尚未签订土地使用权转让合同，其诉求均不属于民事诉讼的受理范围，故驳回起诉。目前案件在二审阶段。

一审认定国土局违法

2018年9月20日，在民事官司一审尚未宣判前，圣都公司再次以梁山县自然资源和规划局（原梁山国土局）为被告，提起行政诉讼，其中荣信公司和梁山县不动产登记中心为第三人。

圣都公司请求法院确认梁山县自然资源和规划局第二次发布挂牌出让公告的具体行为违法；其与荣信公司签订土地出让合同、为荣信公司办理《不动产权证书》的具体行政行为违法；撤销其为荣信公司办理的《不动产权证书》。

对此，梁山县自然资源和规划局认为，圣都公司对2009—33号土地成交确认书只享有部分权利，圣都公司无证据证明其诉讼主体资格。其拍卖、转让及确认手续是合法的。

同时，在2017—96号宗地的挂牌出让中，圣都公司也参与了该土地的竞买，并缴纳了竞买保证金4400万。对此，圣都公司表示，“当时缴纳保证金时，并不知道是在网上公开挂牌竞买，而是被欺骗，以为是重新走走程序，最后办理完整证件。”

梁山县自然资源和规划局提出，本案应以两方的民事官司审理结果为依据，本案应中止审理。并认为圣都公司以同一目的分别提起民事诉讼和行政诉讼，属于滥用诉讼，重复起诉行为。

2019年3月19日，山东省汶上县法院作出一审判决。法院认为，两宗地虽然编号不同，但范围大致一致，圣都公司有权作为原告提起行政诉讼。针对同一标的物所设定的行政许可未经依法变更、撤回或者撤销注销，即进行第二次行政许可的设定，显属违法。

同时，在法院已经对2017—96号宗地查封的前提下，不动产中心仍然为荣信公司办理《不动产权证书》，属重大且明显违法行为。

法院最终判决，确认梁山县自然资源和规划局发布挂牌出让公告的行为违法；其与荣信公司签订的成交确认书行为违法；不动产中心为荣信公司颁发的《不动产权证书》无效。驳回圣都公司其他诉讼请求。

二审法院认定两块土地完全不同

对于一审判决，圣都公司和梁山县自然资源和规划局、梁山县不动产登记中心、荣信公司均提起上诉。

2019年6月20日，对于行政官司，济宁市中级法院作出终审判决。法院审理认为，圣都公司虽然在2009年与梁山国土局签订了2009—33号宗地的成交确认书，但该行为仅是获得土地行政许可的过程性行为，并未取得该地的使用权证书，因此圣都公司也未获得该地使用的行政许可。

同时，2009—33号宗地与2017—96号虽然部分区域重叠，但两宗土地不仅土地面积、四至不同，在土地性质（2009—33号宗地包含集体建设用地和耕地）、规划条件等方面也发生变化，故从法律意义上来说上述两宗地属于完全不同的两块土地。

对于梁山县不动产登记中心为荣信公司进行土地行政登记并颁发不动产权证书的行为，法院认为，梁山县不动产登记中心是梁山县自然资源和规划局设立的下属事业单位，在已收到法院查封和协助执行通知的前提下，办理不动产登记明显违反法律规定。

故最终判决撤销了一审法院第一、二项（即：梁山县自然资源和规划局发布挂牌出让公号的行为违法；其与荣信公司签订的成交确认书行为违法）；维持第三、四项（不动产中心为荣信公司颁发的《不动产权证书》无效。驳回圣都公司其他诉讼请求。）

圣都公司表示，他们仍不服二审判决，将进行申诉。此外，圣都公司还以梁山县人民政府为被告，再次提起行政诉讼。认为梁山县自然资源和规划局再次挂牌出让的行为，依据的是《梁山县人民政府第22期县长办公会会议纪要》要求，认为该批复侵犯了其财产权益。目前，该案仍在审理中。

2019年8月1日，新京报记者联系行政案件的一审法官，对方拒绝了采访。新京报记者联系济宁市中级法院信息宣传处，但电话显示无人接听。

新京报记者 左燕燕 编辑 曹林华 校对 李立军

一、房地产公司房产被建筑单位查封如何处理？

各省、自治区、直辖市高级人民法院, 解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院；各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局），新疆生产建设兵团国土资源局；各省、自治区建设厅，新疆生产建设兵团建设局，各直辖市房地产管理局：
　　为保证人民法院生效判决、裁定及其他生效法律文书依法及时执行，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律规定，现就规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行的有关问题通知如下：

　　一、人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。
　　国土资源、房地产管理部门依法协助人民法院执行时，除复制有关材料所必需的工本费外，不得向人民法院收取其他费用。登记过户的费用按照国家有关规定收取。

　　二、人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。
　　人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门查询土地、房屋权属情况时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具协助查询通知书。
　　人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门办理土地使用权或者房屋查封、预查封登记手续时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具查封、预查封裁定书和协助执行通知书。

　　三、对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。
　　国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。

　　四、人民法院在国土资源、房地产管理部门查询并复制或者抄录的书面材料，由土地、房屋权属的登记机构或者其所属的档案室（馆）加盖印章。无法查询或者查询无结果的，国土资源、房地产管理部门应当书面告知人民法院。

　　五、人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。
　　在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。

　　六、土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。

　　七、登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。
　　如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。

　　八、对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。

　　九、对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。

　　十、人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。
　　分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位。

　　十一、人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。
　　查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。

　　十二、人民法院在案件执行完毕后，对未处理的土地使用权、房屋需要解除查封的，应当及时作出裁定解除查封，并将解除查封裁定书和协助执行通知书送达国土资源、房地产管理部门。

　　十三、被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封。

　　十四、被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。
　　被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。

　　十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
　　（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
　　（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
　　（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

　　十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。

　　十七、预查封的期限为二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。

　　十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。

　　十九、两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。

　　二十、轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封。
　　预查封的轮侯登记参照第十九条和本条第一款的规定办理。

　　二十一、已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。

　　二十二、国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。
　　国土资源、房地产管理部门明知土地使用权、房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的国土资源、房地产管理部门和直接责任人可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定处理。

　　二十三、在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。

　　二十四、人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。
　　对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。

　　二十五、人民法院执行土地使用权时，不得改变原土地用途和出让年限。

　　二十六、经申请执行人和被执行人协商同意，可以不经拍卖、变卖，直接裁定将被执行人以出让方式取得的国有土地使用权及其地上房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债务，但应当依法向国土资源和房地产管理部门办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。

　　二十七、人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。
　　国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。

　　二十八、人民法院进行财产保全和先予执行时适用本通知。

　　二十九、本通知下发前已经进行的查封，自本通知实施之日起计算期限。

　　三十、本通知自2004年3月1日起实施。

二、最高院与国土资源部颁发的一个关于查封的规定

最高人民法院 国土资源部 建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知

　　法发[2004]5号

　　各省、自治区、直辖市高级人民法院, 解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院；各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局），新疆生产建设兵团国土资源局；各省、自治区建设厅，新疆生产建设兵团建设局，各直辖市房地产管理局：

　　为保证人民法院生效判决、裁定及其他生效法律文书依法及时执行，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律规定，现就规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行的有关问题通知如下：

　　一、人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。

　　国土资源、房地产管理部门依法协助人民法院执行时，除复制有关材料所必需的工本费外，不得向人民法院收取其他费用。登记过户的费用按照国家有关规定收取。

　　二、人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。

　　人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门查询土地、房屋权属情况时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具协助查询通知书。

　　人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门办理土地使用权或者房屋查封、预查封登记手续时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具查封、预查封裁定书和协助执行通知书。

　　三、对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。

　　国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。

　　四、人民法院在国土资源、房地产管理部门查询并复制或者抄录的书面材料，由土地、房屋权属的登记机构或者其所属的档案室（馆）加盖印章。无法查询或者查询无结果的，国土资源、房地产管理部门应当书面告知人民法院。

　　五、人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。

　　在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。

　　六、土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。

　　七、登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。

　　如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。

　　八、对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。

　　九、对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。

　　十、人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。

　　分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位。

　　十一、人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。

　　查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。

　　十二、人民法院在案件执行完毕后，对未处理的土地使用权、房屋需要解除查封的，应当及时作出裁定解除查封，并将解除查封裁定书和协助执行通知书送达国土资源、房地产管理部门。

　　十三、被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封。

　　十四、被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。

　　被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。

　　十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：

　　（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

　　（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；

　　（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

　　十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。

　　十七、预查封的期限为二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。

　　十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。

　　十九、两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。

　　二十、轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封。

　　预查封的轮侯登记参照第十九条和本条第一款的规定办理。

　　二十一、已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。

　　二十二、国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。

　　国土资源、房地产管理部门明知土地使用权、房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的国土资源、房地产管理部门和直接责任人可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定处理。

　　二十三、在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。

　　二十四、人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。

　　对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。

　　二十五、人民法院执行土地使用权时，不得改变原土地用途和出让年限。

　　二十六、经申请执行人和被执行人协商同意，可以不经拍卖、变卖，直接裁定将被执行人以出让方式取得的国有土地使用权及其地上房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债务，但应当依法向国土资源和房地产管理部门办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。

　　二十七、人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。

　　国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。

　　二十八、人民法院进行财产保全和先予执行时适用本通知。

　　二十九、本通知下发前已经进行的查封，自本通知实施之日起计算期限。

　　三十、本通知自2004年3月1日起实施。

　　中华人民共和国最高人民法院
　　中华人民共和国国土资源部
　　中华人民共和国建设部
　　二○○四年二月十日

三、房管局已经备案，房款己全额支付，房子也已经交付使用，法院可以查封吗？

房管局已经备案，房款己全额支付，房子也已经交付使用，法院可以查封。
查封指检查对于不合格物品贴上封条，不准许动用。在民事诉讼中，查封是财产保全比较常用的一种。对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理变更登记的土地使用权的查封，国土资源行政主管部门依照执行查封的人民法院提交的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书等，先办理变更登记手续后，再行办理查封登记。
如果这个房子是属于被执行人的，被执行人没有履行法院规定的义务的，法院可以查封，法院可以要求房产局协助查封。被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。
【法律依据】
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条 被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理。第二百四十四条 被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。采取前款措施，人民法院应当作出裁定。